Nouvelle durée de validité des autorisations d'urbanisme

 L’entrée en vigueur du décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 modifie la durée de validité des permis (permis de construire / permis d’aménager / permis de démolir) et des décisions de non-opposition à des travaux déclarés par l’intermédiaire d’une déclaration préalable (D.P.). Pour expliciter cette nouvelle réforme du code de l’urbanisme, il s’avère utile de faire un tour plus complet du régime de la péremption des autorisations. La question est technique mais l’enjeu est de taille. Le temps jouant contre lui, le pétitionnaire ne peut pas être indifférent à cette menace qui pèse sur la réalisation de son projet…

  

1. Allongement de la durée de validité des autorisations d’urbanisme de 2 à 3 ans

 

La durée de validité des permis et des décisions de non-opposition à des déclarations préalables de travaux est fixée à l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme. Cette durée était jusqu’alors de deux années. Le titulaire de l’autorisation devant selon le code « entreprendre », autrement dit débuter, les travaux dans ce délai initial.

 

A deux reprises, cette durée de validité a été l’objet d’allongements dans le cadre de régimes dérogatoires plus ou moins justifiés par des motifs conjoncturels (politique de soutien au secteur du bâtiment durant la crise économique, augmentation de la construction de logements, etc.). Le gouvernement avait adopté en ce sens un premier décret du 19 décembre 2008 (n° 2008-1353) allongeant d’un an la durée de validité des autorisations accordées jusqu’au 31 décembre 2010. Un second décret, en date du 29 décembre 2014 (n° 2014-1661), avait fait de même pour celles ayant été accordées avant le 31 décembre 2015.

 

Le décret du 5 janvier 2016 établit cette fois de manière définitive que les permis et les décisions de non-opposition à des travaux déclarés connaissent une durée de validité de trois ans.

 

Ce nouveau délai de trois ans concerne non seulement les décisions prises après l’entrée en vigueur du décret (date exacte : 7 janvier 2016) mais aussi les décisions en cours de validité à cette date.

 

Pour mémoire, le délai de trois ans commence à courir le jour de la réception de la décision par le pétitionnaire ou, en cas de décision tacite, le jour de l’achèvement du délai d’instruction de la demande. Dans cette dernière hypothèse, l’absence de notification d’un permis exprès de construire à son bénéficiaire ne fait pas obstacle à ce que coure à son égard le délai de péremption (jurisprudence : Conseil d’Etat, 7 juin 2006, n° 286243, Société civile de construction-vente « Les Mouettes »I). Il ne faut donc pas attendre indéfiniment qu’une administration silencieuse se manifeste pour engager les travaux !

 

En cas de recours engagé contre l’autorisation d’urbanisme, le délai de validité de celle-ci est interrompu jusqu’à la date où la décision juridictionnelle reconnaissant son caractère légal est devenue définitive (autrement dit lorsqu’il n’est plus possible de former un appel devant une autre juridiction).

 

Quant à la preuve du commencement des travaux au cours de la durée de validité de l’autorisation d’urbanisme, elle peut être rapportée par tous moyens (production de factures établies par des fournisseurs de matériaux, comptes rendus hebdomadaires de chantier, témoignages, relevés de dépenses, etc.). En cas de contestation, c’est toujours au constructeur qui prétend avoir effectué le début des travaux d’en rapporter la preuve devant le juge.

 

La validité de l’autorisation peut donc durer de manière illimitée. Dès l’instant où les travaux ont débuté au cours du délai de validité de la décision, ils peuvent en effet être poursuivis pendant une durée indéterminée sous condition de n’être pas interrompus pendant plus d’une année. L’autorité compétente en matière d’urbanisme ne peut donc contraindre le maître d’ouvrage à achever son projet dans un délai qu’elle jugerait raisonnable et ce alors même que la qualité des lieux avoisinants et la tranquillité des voisins peuvent se trouver troublées par la persistance du chantier.

 

Trois ans après qu’elle lui ait été accordée, le titulaire d’une autorisation d’urbanisme peut donc continuer d’échelonner ses travaux dans le temps à la condition que chaque interruption soit inférieure à un an. A ce titre, la doctrine rappelle qu’il importe que chaque reprise de travaux soit suffisamment importante pour ne pas constituer un « simulacre destiné à éviter la péremption » (Réponse Ministérielle n° 17529, JO Sénat, question du 26 mai 2011, p. 1384).

 

Enfin, la péremption de l’autorisation est acquise par le simple écoulement du temps. Aucun acte administratif n’est nécessaire en la matière. Il n’est pas interdit pour autant à l’administration d’en prendre un pour reconnaître officiellement cette péremption.

 

 

2. Nouveau régime de prorogation des autorisations d’urbanisme

 

Par ailleurs, le code de l’urbanisme prévoit un mécanisme de prolongation de la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme, laquelle peut être sollicitée par son bénéficiaire. Une telle prolongation prend en droit le nom de « prorogation » d’un permis ou d’une décision de non opposition à des travaux déclarés.

 

Jusqu’alors le permis ou la décision née sur la déclaration préalable ne pouvait prorogée qu’une fois et pour une durée d’un an.

 

Le décret du 5 janvier 2016 établit que la prorogation d’une autorisation d’urbanisme ou d’une décision de non-opposition à des travaux déclarés peut être demandée deux fois pour une durée d’un an.

 

Il est donc possible désormais à l’administration de proroger deux fois consécutivement une autorisation d’urbanisme ou une décision de non-opposition. Pour les autorisations d’urbanisme et les décisions de non-opposition ayant déjà fait l’objet d’une prorogation au jour de l’entrée en vigueur du décret, soit le 7 janvier 2016, celles-ci peuvent être prorogées une nouvelle fois.

 

Dans la forme, la demande de prorogation doit être établie en deux exemplaires et adressée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité initial (article R. 424-22 du code de l’urbanisme). Seul le bénéficiaire de l’autorisation a qualité pour demander sa prorogation. Il peut toutefois s’agir d’une nouveau bénéficiaire de l’autorisation si un transfert de celle-ci est intervenu conformément à la procédure prévue à l’article A. 431-8 du code de l’urbanisme.

 

La prorogation est acquise si l’administration conserve le silence durant le délai de deux mois. Elle prend alors effet au terme de la validité de la décision initiale.

 

Il est possible de considérer qu’il existe un véritable droit à la prorogation dont jouit le bénéficiaire. De fait, ce droit à prorogation ne peut être écarté que lorsqu’une évolution défavorable de la règle est intervenue depuis l’obtention de la décision initiale.

 

La jurisprudence reconnait que l’autorité administrative, saisie d’une demande de prorogation, ne peut refuser d’y faire droit que dans une hypothèse particulière : si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives s’imposant au projet ont été modifiées. Encore faut-il que cette modification, intervenue postérieurement à la délivrance du permis de construire, soit plus contraignante.

 

C’est la règle qui doit avoir changé par la lecture qu’en fait l’administration… Il a été jugé ainsi très récemment qu’un changement d’interprétation de l’application des textes dans un sens plus restrictif de la part de l’administration ne peut, dès lors que les textes eux-mêmes n’ont pas été modifiés, être suffisant pour opposer un refus à la demande de prorogation (Conseil d’Etat, 11 décembre 2015, n° 371567, Société La Compagnie du Vent).

 

Régime exceptionnel de prorogation de certaines autorisations d’urbanisme susceptibles de connaître une durée de validité de 10 ans.

 

Le décret du 5 janvier 2016 consacre que le délai de validité de l'ensemble des permis et des décisions de non-opposition portant sur des ouvrages de production d'énergie renouvelable  pourra être prorogé plusieurs fois pour une année jusqu'à l'achèvement d'un délai de dix ans à compter de leur délivrance (art. R. 424-21 alinéa second du code de l’urbanisme).

 

Ces dernières dispositions étaient jusqu'alors réservées aux seuls projets éoliens. Désormais, le décret les applique à tous les ouvrages de production d’énergie utilisant une des sources d’énergies renouvelables. La liste de ces ouvrages est donc à rechercher à l’article L. 211-2 du code de l’énergie, auquel fait référence la nouvelle disposition du code de l’urbanisme.

 

Il s’agit donc des installations permettant de produire les énergies suivantes :

  • énergie éolienne ;
  • énergie solaire ; 
  • énergie géothermique, aérothermique, hydrothermique, marine et hydraulique ; 
  • énergie issue de la biomasse, du gaz de décharge, du gaz de stations d'épuration d'eaux usées et du biogaz.

 

 

 

 

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