Le nouveau régime des destinations des constructions : la simplicité annoncée n'est pas au rendez-vous...

Depuis le 1er janvier 2016, les règles du code de l’urbanisme relatives aux destinations des constructions et à leur changement ont changé du fait de l’entrée en vigueur du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015. Ce texte abroge l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme lequel prévoyait jusqu’alors une liste de neuf destinations possibles pour une construction.

 

Le décret du 28 décembre 2015 dédouble l’ancienne catégorie unique des destinations et procède à la distinction entre destinations et sous-destinations des constructions.

 

On ne peut pas dire qu'il apporte ce faisant un grand souffle de simplicité en la matière....

 

 En vertu du nouvel article R. 151-27 du code de l’urbanisme, la liste des destinations se réduit puisqu’elle ne se compose plus que de 5 types : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités du secteur secondaire ou tertiaire. Ces destinations forment donc logiquement des ensembles plus vastes. Elles regroupent d’ailleurs au moins deux sous-destinations dans la nouvelle nomenclature. De sorte que le nombre de celles-ci est porté à 20 par l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme.

  

Les destinations des constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent une variété plus ou moins grande de sous-destinations comme le montre le tableau suivant.

 

5 Destinations (R. 151-27)

20 sous-destinations (R.151-28)

Exploitation agricole et forestière

        Exploitation agricole

         Exploitation forestière

Habitation

         Logement

          Hébergement

Commerce et activités de service

           Artisanat et commerce de détail

           Restauration

           Commerce de gros

        Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

          Hébergement hôtelier et touristique

        Cinéma

Equipements d’intérêt collectif et services publics

           Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

  Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

          Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

          Salles d’art et de spectacles

         Equipements sportifs

          Autres équipements recevant du public

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

           Industrie

           Entrepôt

           Bureau

         Centre de congrès et d’exposition

 

L’article R. 151-29 du code de l’urbanisme indique que la définition et le contenu des sous-destinations seront précisés par un arrêté ministériel, lequel est toujours en attente (mais il est promis par le ministère pour l'automne). Les précisions que ce texte est censé apporter seront pourtant très utiles, d’une part, pour mieux distinguer les champs d’application respectifs des sous-destinations et, d’autre part, pour apprécier la situation d’ouvrages complexes connaissant plusieurs sous-destinations.

 

Le nouveau régime ne s’applique pas partout !

 

Les articles R. 151-27 et R. 151-28 sont applicables à compter du 1er janvier 2016 à l’ensemble des communes ne disposant pas d’un document d’urbanisme (communes dites en R.N.U. (règlement national d’urbanisme), celles soumises à une carte communale et, enfin, celles soumises encore pour quelques temps à un plan d’occupation des sols (documents dont chacun sait que la caducité a été programmée par la loi ALUR). De la même manière, les communes et intercommunalités ayant lancé une procédure d’élaboration d’un plan local d’urbanisme après le 1er janvier 2016 devront fort logiquement intégrer les nouvelles destinations et sous-destinations.

 

A l’inverse, l’entrée en vigueur des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme ne concerne pas les communes et intercommunalités dont le plan local d’urbanisme était déjà applicable le 1er janvier 2016 ainsi que celles engagées dans l’élaboration de celui-ci à cette date et même si elles achèvent leur procédure après cette date. Pour ces dernières, il leur est proposé néanmoins d’opter pour le nouveau régime par une délibération expresse du conseil municipal ou communautaire.

 

Dans les communes non concernées pour l’heure par la réforme, l’article R. 123-9 continue de s’appliquer durant une période transitoire dont la durée est aléatoire. Cette période transitoire risque d’ailleurs d’être relativement longue puisqu’elle ne prendra fin qu’à compter du jour de l’entrée en vigueur d’un nouveau PLU (à l’issue d’une nouvelle élaboration ou d’une révision générale).

 

Le contrôle des changements de destination change lui aussi !

 

Changer la destination d’une construction existante suppose toujours en droit de l’urbanisme d’accomplir une formalité d’urbanisme : permis de construire ou déclaration préalable de travaux. Les motifs de la formalité sont parfois à rechercher dans la fiscalité plus que dans le respect de règles d’urbanisme… Quoiqu’il en soit le régime de ces formalités évolue logiquement avec la réforme des destinations et sous-destinations.

 

Comment s’opérera le contrôle des changements de destination dans le nouveau régime ?

 

L’article R. 421-14 du code de l’urbanisme porte sur le champ d’application du permis de construire. Il prévoit que doit être précédé d’un permis de construire « les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement entre les différentes destinations et sous-destinations ». Il résulte de ces dispositions que dès l’instant où l’opération modifie le bâtiment dans les conditions précitées et qu’elle intègre une permutation entre sous-destinations prévues à l’article R. 151-28, elle se trouve automatiquement soumise à permis.

 

L’article R. 421-17 du code de l’urbanisme prévoit quant à lui que doivent être précédés d’une déclaration préalable les changements de destination d’un bâtiment existant sans travaux ou avec des travaux ne modifiant ni les structures porteuses ni la façade du bâtiment. Mais le texte ajoute que le contrôle ne porte pas sur les changements entre sous-destinations regroupée au sein d’une même destination. C’est une avancée notable ! En effet, là où tout changement de destination (même sans travaux) demeurait soumis à déclaration hier, il n’en est plus de même aujourd’hui. Ainsi, et à titre d’exemple, l’opération consistant à transformer intérieurement un bâtiment à destination de bureau en entrepôt n’est désormais soumise à aucune formalité d’urbanisme.

 

Pour les communes qui demeurent soumises à l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme pour les raisons évoquées plus haut (PLU déjà en vigueur ou en cours d’élaboration au 1er janvier 2016), le contrôle des changements de destination ne continue de s’opérer que sur les destinations fixées par cet article.

 

Des formulaires nouveaux plus complexes, trop peut-être pour le pétitionnaire…

 

Les formulaires des demandes de permis de construire ont été renouvelés courant mai 2016. Les nouveaux formulaires à utiliser désormais sont ceux dont le numéro s’achève par « *05 » (13409-05 et 13406-05). Ils ne simplifient pas la vie des pétitionnaires et des architectes puisqu’ils supposent que ces derniers soient suffisamment informés des nouvelles réglementations opposables et soient capables de choisir entre l’un et l’autre des deux tableaux suivants relatifs aux destinations.

 

Dans le doute, il leur est possible de prendre attache avec le guichet unique de dépôt des formalités d’urbanisme, à savoir la mairie.

 

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