Extensions et annexes des bâtiments d'habitation : une commune du Calvados expérimente un "coefficient de constructibilité"

Les élus du conseil municipal de Gonneville-sur-Mer, commune du Calvados, viennent de procéder à la modification de leur PLU pour permettre aux habitants des zones A et N de bénéficier  des nouvelles possibilités d'extensions et d'annexes des bâtiments d'habitation instaurées par la loi Macron d'août 2015.

 

Pour encadrer les annexes et les extensions des bâtiments d'habitation situés en zones A et N de leur PLU, ils ont décidé de recourir à un coefficient de constructibilité.

 

Celui-ci correspond à un coefficient hybride entre le coefficient d'occupation des sols et le coefficient d'emprise au sol puisqu'il détermine une surface maximale constructible que l'administré pourra décider de créer sous la forme de surface de plancher ou d'emprise au sol.

 

Ce reste à construire pourra donc être consommé selon le voeu du propriétaire pour créer une véranda ou toute autre extension (création de surface de plancher) ou pour installer une annexe, par exemple un garage ou une piscine (création d'emprise ou sol).

 

 

 

L'article L. 151-12 du code de l'urbanisme prévoit que dans ces zones, et en dehors des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL), les bâtiments d'habitation existants peuvent faire l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

 

Le deuxième alinéa de l'article L. 151-13 impose toutefois que le règlement précise obligatoirement la zone d'implantation et les conditions de hauteur, d'emprise et de densité de ces extensions ou annexes de manière à assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel ou agricole de la zone.

 

Beaucoup de communes se sont déjà engagées dans la modification de leur PLU pour tirer parti de ces dispositions.

 

On remarquera que nombre d'entre elles ont pris le parti de prendre exemple sur des réglementation standardisée des annexes et des extensions parfois proposée comme exemple ou dans le cadre de guide de la part d'autres collectivités territoriales.

 

Les élus de la commune de Gonneville-sur-mer ont souhaité quant à eux établir une réglementation équitable qui mérite d'être présentée ici. Celle-ci est particulièrement remarquable car elle forme une réponse adaptée à la grande diversité des parcelles construites en zones A et N, lesquelles connaissent des surfaces très variables (de 500 à 7000 m² !). 

 

Instaurer sur des espaces aussi divers une réglementation des annexes et extensions fondée sur des valeurs absolues ou des plafonds invariables aurait produit en effet des effets particulièrement injustes.

Si le règlement écrit es zones A et N fixe de façon classique les limites relatives aux hauteurs et zones d'implantation des annexes et extensions, il encadre l'emprise au sol et leur densité par ce coefficient de constructibilité. Celui-ci vise à limiter l’emprise au sol et la densité des constructions de manière à répondre aux exigences de l’article L. 151-12 du code de l’urbanisme.

 

Ce coefficient est formulé sous la forme d'un pourcentage variant entre 8 et 15 % de la surface de l’unité foncière. L'originalité de ce coefficient tient au fait que la surface maximale constructible déterminée par l’application de ce coefficient de constructibilité est formulé en m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

 


Calcul de l’emprise au sol et surface de plancher maximales autorisées pour les annexes et extensions.

 

  • Unités foncières de 1 à 1000 m² : Le coefficient de constructibilité de l’ensemble des constructions est limité à 15 % de l’unité foncière.
  • Unités foncières supérieures à 1000 et inférieures à 7000 m² : Le coefficient de constructibilité de l’ensemble des constructions présentes sur l’unité foncière est égal à une valeur K, variable selon la taille de la parcelle.

Formule de détermination de la valeur K

K= 0,15 – [0,07 x (Surface de la parcelle- 1000)]

              6000                                                         

Exemple pour une SUF de 3000m² : 

 L’emprise au sol maximale autorisé sur la parcelle de 3000 m² est donc égale à :  SUF x K : soit 3000 x 0,1267 = 380 m²


Graphique d’illustration sur la valeur K


 

Cette surface maximale donne donc un droit restant à construire pour le propriétaire d'un maison d'habitation.

Ce droit à construire devra être diminué de la surface de l’ensemble ou d'une partie seulement des constructions déjà présentes sur le terrain. Les élus de Gonneville-sur-mer ont choisi de ne pas en retrancher la surface de plancher du bâtiment principal d’habitation. Il eut été possible d'opter pour une solution inverse et de procéder à la déduction de cette dernière du "reste à construire".

 

 


Exemples

Exemple 1 : Un habitant souhaite procéder à la construction d’un garage alors qu’il possède une maison d’habitation de 130 m² avec un abri de jardin de 15 m² sur son terrain, lequel fait 1000 m².

 

 

Détermination du coefficient :

 

K= 0,15 – 0,07 x (1000 - 1000)

                            6000

   = 0,15 – 0,07 x 0    = 0,15 – 0= 0,15

6000                                                                                                                                                                  

K = 0,15

 

Le coefficient de constructibilité est de 15 %

 

La surface totale d’emprise au sol et de surface de plancher constructible sur l’unité foncière est égale à 15 % de 1 000 m² = 150 m²

 

Surface déjà construites à prendre en compte  = 15 m².

 

Il n’est pas tenu compte de la surface de plancher du bâtiment principal d’habitation.

 

Surface encore constructible = 150 – 15 = 135 m².

 

Le projet de garage peut se porter sur une surface pouvant aller jusqu’à 135 m² d’emprise au sol.

 

Cette même surface pourrait servir à la réalisation d’une piscine de même surface.

 

Le propriétaire peut préférer utiliser ce droit à construire de 135 m² en le consommant en surface de plancher.

 

Il pourrait ainsi réaliser une extension mais celle-ci se trouverait soumise à l’obligation de ne pas dépasser 40 % de la surface bâtie existante. (40 % de 130 m² = 52 m²).

 

S’il décide de réaliser cette extension à son maxima, il lui sera possible de réaliser ensuite 135 – 52 = 83 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

 


 

Exemple 2 : Un habitant souhaite procéder à la construction d’un garage (annexe) intégrant 55 m² d’emprise au sol. Il aimerait au surplus réaliser par la suite une extension de sa construction.

 

L’unité foncière contient 3000 m². Une maison d’habitation d’une surface de plancher de 140 m² est installée sur le terrain ainsi qu’une piscine de 42 m²

 

 

Détermination du coefficient :

 

K= 0,15 – 0,07 x (3000 - 1000)

                            6000

   = 0,15 – 0,07 x 2000    = 0,15 – 140 = 0,15 – 0,0233

6000                         6000

K = 0,1267

 

 

Le coefficient de constructibilité est de 12,67 %

 

La surface totale d’emprise au sol et de surface de plancher constructible sur l’unité foncière est égale à 12,67 % de 3 000 m² = 380 m²

 

Surface déjà construites à prendre en compte  = 42 m² (si l'on ne tient pas compte de la surface de la maison d'habitation).

 

Surface encore constructible = 380 – 42 = 348 m².

 

Le projet d’annexe est réalisable puisque la surface d’emprise au sol est de 55 m² et donc inférieure à 348 m².

 Il restera encore possible de faire une extension par la suite. Toutefois, le projet d’extension reste soumis à la limite maximale de 40 % de la surface de plancher de la construction existante, dès lors il ne pourra dépasser 56 m² de surface de plancher.


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