En attendant ELAN... 1. L'encadrement des demandes de pièces complémentaires au cours de l'instruction

La loi ELAN a été votée mais ne sera promulguée que dans quelques jours à raison de la saisine du Conseil constitutionnel par 60 députés de l'opposition. Pour anticiper son entrée en vigueur, il est d'ores et déjà possible d'analyser certaines dispositions phares du titre premier du texte intitulé "Construire plus, mieux et moins cher". 

Les commentaires du texte sont déjà nombreux sur le net mais se concentrent sur des nouveautés qui parfois ne concernent que les territoires les plus urbains, tels les nouveaux outils d'aménagement que sont le contrat de projet partenarial d'aménagement  (PAP) ou la grande opération d'urbanisme (GOU). 

Le texte de la petite loi issue de la commission mixte paritaire est par ailleurs disponible en cliquant sur ce lien.

Nous avons souhaité aborder ici des dispositions du texte moins commentées mais qui n'en sont pas moins remarquables et qu'il pourrait être bien utile de connaître avant le jour J de l'entrée en vigueur. La loi ELAN fera ainsi l'objet d'un décryptage à l'occasion de posts successifs. Voici le premier.

L'article 57 de la loi ELAN prévoit l'ajout d'un nouvel alinéa à l’article L. 423-1 CDU.

Celui-ci est rédigé ainsi : « Le dossier joint à ces demandes et déclarations ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d’une autre législation dans les cas prévus au chapitre V du présent titre. »

 

Pourquoi une telle mesure ?

Selon l'étude d'impact annexée au projet de loi ELAN (p. 99), les professionnels de la construction (promoteurs, constructeurs, architectes...) se plaignent régulièrement des pratiques de certains centres instructeurs consistant, dans le cadre de l’instruction de demandes d’autorisation d’urbanisme (DAU), à leur demander des pièces additionnelles à celles limitativement énumérées par le code de l’urbanisme.

Selon une enquête hélas non publiée menée par le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD), il apparaît que, parmi les pièces les plus fréquemment réclamées, trois types de pièces se distinguent : les plans intérieurs (hors logements collectifs), les documents relatifs à l’insertion paysagère et aux perspectives et les profils et coupes.

Ces pratiques contribueraient selon le Gouvernement à l'allongement des délais d'instruction des DAU et sont contraires à l’objectif d'accélération des projets de construction. Toujours selon l’enquête menée par le CGEDD, une part très significative des réponses des architectes (54%) mentionne que les trois-quarts des projets ont donné lieu à une demande de communication de pièces. La phase d’échange et de communication avec le service reste dans 26 % des cas limitée à un mois, dans 71 % des cas inférieure à deux mois. Dans 23 % des dossiers, elle est supérieure à trois mois.

 

Les retours d’expérience des professionnels de la construction durant la consultation lancée en 2017 dans le cadre de la stratégie Logement du ministère révèle que cette demande de pièces complémentaires additionnelles à l’état du droit s’accompagne parfois d’exigences spécifiques supplémentaires à celles des documents d’urbanisme. Les professionnels posent ainsi la question de l’égalité de traitement face à la demande d’autorisation d’urbanisme.

 

QUel intérêt ?

L'ajout de cet alinéa à l'article L. 423-1 du code de l'urbanisme vise donc à donner une valeur législative à l’interdiction pour les services instructeurs de solliciter des pièces étrangères aux dispositions du code de l’urbanisme.

Pourtant, l'interdiction existe déjà et figure à l'actuel article R. 431-4 du code de l’urbanisme dont le dernier alinéa rappelle qu'"aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente".

Toutefois, l'inscription dans la loi n'a pas qu'une  valeur symbolique. 

Le choix a été fait par le Gouvernement de légiférer afin d’encadrer toute modification réglementaire du code de l’urbanisme et de donner une valeur supérieure à l’interdiction des demandes abusives de pièce complémentaire.

Dans un souci de sécurisation juridique et de stabilité dans le temps des règles applicables à l’instruction des autorisations d’urbanisme, la mesure proposée a pour objet de limiter le pouvoir réglementaire. Aucune pièce étrangère aux règles listées par la disposition législative ne pourra plus être introduite dans la partie réglementaire du code de l’urbanisme.

Initialement, le projet de loi prévoyait en outre de supprimer la possibilité pour les maires de demander les plans intérieurs pour les constructions de logements collectifs pour lesquels le Gouvernement souhaite réduire tout particulièrement les délais d’instruction. Mais cette mesure du projet de loi a disparu au cours du débat parlementaire.

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