En attendant ELAN... 2. Les modifications apportées au régime du lotissement

La loi ELAN a été votée mais ne sera promulguée que dans quelques jours à raison de la saisine du Conseil constitutionnel par 60 députés de l'opposition. Pour anticiper son entrée en vigueur, il est d'ores et déjà possible d'analyser certaines dispositions phares du titre premier du texte intitulé "Construire plus, mieux et moins cher". 

Les commentaires du texte sont déjà nombreux sur le net mais se concentrent sur des nouveautés qui parfois ne concernent que les territoires les plus urbains, tels les nouveaux outils d'aménagement que sont le contrat de projet partenarial d'aménagement  (PAP) ou la grande opération d'urbanisme (GOU). 

Le texte de la petite loi issue de la commission mixte paritaire est par ailleurs disponible en cliquant sur ce lien.

Nous avons souhaité aborder ici des dispositions du texte moins commentées mais qui n'en sont pas moins remarquables et qu'il pourrait être bien utile de connaître avant le jour J de l'entrée en vigueur. La loi ELAN fera ainsi l'objet d'un décryptage à l'occasion de posts successifs. Voici le deuxième.

 

2. ELAN et modifications apportées au régime du lotissement

La loi ELAN modifie le régime du lotissement sur au moins trois aspects fondamentaux :

  1. les conditions de dépôt de la demande de permis d'aménager,
  2. les conditions de vote des colotis pour changer les documents du lotissement
  3. le régime de la caducité du cahier des charges.

1. Le paysagiste concepteur fait de l'ombre à l'architecte dans les COMPÉTENCES requises pour DÉPOSER certaines demandes de PA (L. 441-4)

L'article 2 de la loi ELAN modifie l'article L. 441-4 du code de l'urbanisme dont la rédaction est issue de l'article 81 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine. L'article L. 441-4 prévoyait jusqu'ici que la demande de permis d'aménager concernant un lotissement ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel aux compétences nécessaires en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage.

Parmi ce panel de compétences, le texte rendait néanmoins obligatoire la sollicitation d'un architecte (au sens de l'article 9 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture) pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) des demandes de permis d'aménager portant sur des lotissements au terrain d'assiette dépassant le seuil de 2500 m² (art. R. 441-4-2 du code de l'urbanisme issu du décret du 27/02/2017).

L'article 2 de la loi ELAN  ajoute qu'il peut être recouru aux compétences d'un paysagiste concepteur au sens de l’article 174 de la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages.

Or, le complément intégré à l'article L. 441-4 du code de l'urbanisme par l'article 2 de la loi ELAN débute non pas par "ET" mais par "OU". Ainsi, la loi ELAN n'impose pas qu'il soit recouru à ces compétences en sus de celles d'un architecte mais en alternance avec celles-ci.

 Il sera donc possible de recourir à un paysagiste concepteur en lieu et place d'un architecte pour concevoir le PAPE d'une demande de permis d'aménager portant sur lotissement de plus de 2500 m² de surface. 

Pour mémoire, en vertu de l’article 174 de la loi du 8 août 2016, seuls peuvent utiliser le titre « paysagistes concepteurs », dans le cadre de leur exercice professionnel, les personnes titulaires d'un diplôme, délivré par un établissement de formation agréé dans des conditions fixées par voie réglementaire, sanctionnant une formation spécifique de caractère culturel, scientifique et technique à la conception paysagère.

Pour bénéficier de ce titre, les praticiens en exercice doivent satisfaire à des conditions de formation ou d'expérience professionnelle analogues à celles des titulaires du diplôme précité.


Texte de l'article L. 441-4 du code de l'urbanisme après l'entrée en vigueur de la loi ELAN (l'ajout figure en gras): 

La demande de permis d'aménager concernant un lotissement ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel aux compétences nécessaires en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental dont, pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat, celles d'un architecte au sens de l'article 9 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, ou celles d’un paysagiste concepteur au sens de l’article 174 de la loi n° 2016 1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages. 


2. L'affectation des parties communes rentre dans le rang : plus d'unanimité des colotis pour la modifier (L. 442-10)

L'article 48 de la loi ELAN supprime le deuxième alinéa de l’article L. 442 10 du code de l’urbanisme lequel faisait échapper l'affectation des parties communes des lotissements aux règles de majorités établies à l'alinéa premier dudit article pour le vote des modifications des documents du lotissement (la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie).

Dit autrement, un changement relatif à l'affectation des parties communes dans les documents du lotissement supposait jusqu'alors non pas une majorité qualifiée mais une unanimité des colotis. Ce ne sera plus le cas, désormais. Il s'agira d'une modification tombant sous le régime de la double majorité évoqué plus haut. 

L'article 48 a pour origine un amendement sénatorial (N° 766) , lequel justifie en ces termes la suppression du deuxième alinéa de l'article L. 442-10  : "Les nouvelles contraintes en manière d’urbanisation couplées à la nécessaire réhabilitation d’espaces verts qui sont nombreux au sein des anciens lotissements pose la question de la pertinence du maintien de l’accord unanime des colotis, prévu par la loi ALUR, dans ce type d’opération. En effet, l’accord unanime devient un frein important pour la commune qui ne peut alors plus réaliser ses missions en matière d’aménagement. C’est également une porte ouverte à des litiges qui se multiplieront dans les années à venir au rythme des reconversions d’anciens lotissements".

 En faisant entrer dans le rang l'affectation des parties communes, la loi ELAN rend possible il est vrai des opérations de densification dans des lotissements dont l'évolution se trouvait jusqu'alors figée par cette exigence d'unanimité. Le comblement des dents creuses ne sera donc pas seulement l'apanage des hameaux littoraux mais une option possible pour tous les lotissements du territoire. 

3. Le cahier des charges a encore de beaux jours : Suppression du dispositif de caducité instauré par ALUR (L. 442-9)

L'article 47 de la loi ELAN, issu d'un amendement déposé à l’occasion de la première lecture au Sénat, procède à la suppression des trois derniers alinéas de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, lesquels avaient été introduits par la loi ALUR du 24 mars 2014. 

 

Ces trois alinéas étaient censés organiser un dispositif de caducité de certaines clauses des cahiers des charges des lotissements. Ces clauses, qui ont pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, devaient être frappées de caducité au 24 mars 2019 sauf si, avant cette date, la majorité qualifiée des colotis décidait de les maintenir en procédant à la publication du cahier des charges au service de la publicité foncière. Ladite publication devait être formalisée et soumise à une procédure établie par décret. Malheur... le décret attendu n'est jamais venu et le dispositif est resté lettre morte. 

L'article 47 de la loi ELAN justifie  la suppression de ces trois alinéas "compte tenu de leur fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées".

On rappellera à ce titre que cette liberté contratuelle est très bien défendue par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation. Cette dernière consacre à longueur d'arrêts que "les clauses d’un cahier des charges, quelle que soit sa date,  approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues" (Civile 3ème , 21 janvier 2016, n° 15-10.566, Civile 3ème, 14 septembre 2017, n° 16-21.329 ; Civile 3ème, 12 juillet 2018,  n°17-21.081). 

Ce faisant, le juge judiciaire met à mal toute la logique de caducité automatique de certaines des clauses du cahier des charges instaurée à l'alinéa 1er de l'article L. 442-9 par la loi ALUR.

Les cahiers des charges, même parfois très anciens,  peuvent continuer de produire leurs effets pendant une durée indéterminée. Gageons que c'est bien là que se trouvera le frein le plus conséquent à la densification des lotissements pourtant encouragée par les pouvoirs publics.

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