Au 1er mars 2017, le recours à l'architecte devient obligatoire au-delà de 150 m² !

Jusqu'au 1er mars 2017, une demande de permis de construire déposée par une personne physique n'est soumise à l'obligation du recours à l'architecte que si elle concerne une construction dépassant ou ayant dépassé une surface de 170 m² de surface de plancher et d'emprise au sol.

Les demandes déposées à partir du 1er mars 2017 devront contenir un projet architectural signé par un architecte lorsque cette construction dépassera le seuil de 150 m² de surface de plancher !

Il a fallu deux textes successifs pour mener à bien cette réforme. Rappel des épisodes précédents...

 

Premier épisode : L'abaissement législatif par la loi CAP du 7 juillet 2016

 

L'article L. 431-1 du code de l'urbanisme pose le principe du recours obligatoire à l'architecte pour établir le projet architectural d'une demande de permis de construire. Toutefois, l'article L. 431-3 du code de l'urbanisme établit ceux des projets qui, bien que soumis à une demande de permis de construire, sont dispensés du recours à l'architecte imposé par l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme.

 

L'article 82 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, de l'architecture et du patrimoine (CAP) a modifié ce seuil du recours obligatoire à l'architecte en l'abaissant à 150 m² de surface de plancher (le texte ne fait pas référence à la surface d'emprise au sol de la construction). La loi CAP intègre une nouvelle rédaction de l'alinéa 1er de l'article L. 431-3 du code de l'urbanisme : "pour les constructions édifiées ou modifiées par des personnes physiques et à l'exception des constructions à usage agricole, la surface de plancher  dont le dépassement suppose de recourir obligatoirement à un architecte pour déposer une demande de permis de construire est de 150 mètres carré". 

Toutefois, l'alinéa premier de l'article L. 431-3 du code de l'urbanisme renvoyant à un décret les modalités d'application de la dérogation au recours obligatoire qu'il fixe, le nouveau seuil de 150 m² ne devait être opposable qu'à compter de l'entrée en vigueur d'un nouveau décret d'application.

 

Deuxième épisode : l'abaissement réglementaire par le décret du 16 décembre 2016

 

Ce décret est paru au journal officiel du 16 décembre 2016. Il s'agit du décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte.

L'article 1er du texte modifie l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme lequel prévoit désormais que "ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : a ) une construction à usage qu'autre agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent cinquante mètres carrés".

 

L'entrée en vigueur des dispositions du décret a cependant été différée de quelques mois.

 

Application aux demandes déposées à partir du 1er mars 2017

 

Le nouveau seuil s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

De nouveaux formulaires CERFA devront donc être réédités  prochainement pour faire disparaître les mentions à l'ancienne surface de 170 m².

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Loi égalité - citoyenneté : Le sursis à statuer ne peut valablement être opposé que lorsque le débat sur les orientations générales du PADD a déjà eu lieu !

Le code de l'urbanisme exige désormais de manière explicite que le débat sur les orientations générales du PADD ait eu lieu pour que l'autorité compétente en matière d'urbanisme puisse valablement surseoir à statuer sur des demandes d'autorisation déposées au cours d'une procédure d'élaboration d'un PLU.

C'est à la loi égalité citoyenneté du 27 janvier 2017 que l'on doit cette clarification. Il s'agit en réalité d'une confirmation législative d'une position déjà tenue de longue date par la jurisprudence administrative. 

L'article 109 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté modifie le dernier alinéa de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme.

Jusqu'alors, celui-ci  prévoyait qu'à compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan.

La loi égalité-citoyenneté ajoute désormais une condition temporelle à ce sursis en changeant de la sorte la rédaction de ce dernier alinéa  : "L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délais prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables".

L'exigence relative à la tenue préalable du débat sur les orientations du PADD fait donc son apparition dans le code. Mais sur ce point, la loi ne fait que confirmait une jurisprudence constante qui exigeait déjà le passage de cette étape pour fonder la décision de sursis.

Ainsi, la Cour administrative d'appel de Marseille avait déjà jugé que pour fonder une décision de sursis à statuer, les orientations du PADD doivent traduire un état suffisamment avancé du futur PLU de nature à permettre d'apprécier si la construction projetée est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution de ce plan (C.A.A. Marseille, 9 octobre 2009, Préfet de l'Hérault, Commune de Claret, req. n° 07MA02764). De même, le Conseil d'Etat a fondé plus récemment une décision confirmant la régularité d'un sursis à statuer sur le fait que le PADD ainsi que le projet de règlement comportant des cartes détaillées du zonage aient été rendus publics (C.E., 30 mai 2011, Commune de Ramatuelle, n° 327769).

En vertu de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme, le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente chargée de la délivrance de l’autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée. 

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Permis de construire valant autorisation d'aménagement commercial : Les précisions très utiles du Conseil d'Etat dans l'avis du 23 décembre 2016

Le Conseil d'Etat a rendu un avis le 23 décembre dernier très important sur le régime des autorisations d'aménagement commercial (Avis du 23 décembre 2016, Société MDVPDistribution,  n° 398077).

 

La Haute Juridiction administrative apporte des précisions très utiles sur le régime du permis de construire valant autorisation d’aménagement commercial depuis la loi ACTPE du 18 juin 2014, dite « loi Pinel ». 

 

Pour mémoire, l'implantation de commerces de détail n'est pas libre en France et répond à un régime d'autorisation administrative préalable que l'on nomme autorisation d'exploitation commerciale. Historiquement, c'était la loi Royer du 27 décembre 1973 qui la première avait soumis la création ou l’extension des grandes surfaces commerciales à ce contrôle administratif distincte du permis de construire exigé pour la construction des bâtiments.

 

Cette autorisation doit être accordée par une commission départementale, elle-même placée sous le contrôle d’une Commission nationale. Les modes de saisine de ces commissions et les critères d'attribution des autorisations susceptibles de motiver leurs décisions ont été profondément réformés par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008. Cette dernière, dont la philosophie est beaucoup plus libérale, ne remet pas en cause pour autant le double régime d'autorisation : exploitation commerciale/permis de construire.

 

La loi PINEL du 18 juin 2014 rompt sur ce point avec le dispositif antérieur. Elle établit une procédure (en apparence) plus simple fusionnant les deux régimes antérieurs. En effet, si le projet d'implantation ou d'extension commerciale doit donner lieu à permis de construire, l’obtention de celui-ci suffit dans ce cas. L'autorisation d'urbanisme vaudra alors autorisation d'exploitation commerciale.

 

Le décret du 12 février 2015 a complété la réforme en offrant les détails et modalités d'application procédurales que la loi n'avait pas à intégrer.

 

L'avis du Conseil d'Etat vient parachever la réforme en la stabilisant et en facilitant la compréhension de cette procédure fusionnée. 

 

 

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La définition des destinations et sous-destinations des constructions est parue au JO !

Au JORF de ce 25 novembre 2016 est publié l'arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu.

Le texte était très attendu puisqu'il doit permettre à tous les services de déterminer précisément ce que recouvre chacune des 5 destinations citées à l'article R. 151-27 CDU et chacune des 20 sous-destinations citées à l'article R. 151-28 CDU. Pour mémoire, tout pétitionnaire doit choisir sur les formulaires établis en mai dernier de remplir l'un des deux tableaux relatifs aux destinations des contructions (rubriques 4-4 et 4-5). L'arrêté du 10 novembre devrait grandement faciliter cette tâche.

Le texte entre en vigueur ce samedi 26 novembre 2016.

Vous trouverez l'arrêté à cette adresse : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000033472190&dateTexte=&categorieLien=id

Un commentaire détaillé du texte vous sera publié sur le site du cabinet VLG CONSEIL dans les prochains jours

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Let the sunshine in ! La fenêtre de toit et le règlement du PLU : pas de dérogation possible au titre de la protection de l'environnement.

Le cabinet VLG Conseil reçoit par l'intermédiaire du blog "Actualité du droit de l'urbanisme" des questions de professionnels. En les publiant ici ainsi que nos réponses, nous pensons qu'elles peuvent être utiles à tous. Vos commentaires sont les bienvenus !

 

Nous constatons parfois un blocage entre les règles urbaines et la réglementation thermique. Pouvons-nous faire appel à la réglementation thermique pour déroger à la réglementation urbaine ? 

Je m’explique : Les deux projets que j’ai suivi (dont un actuellement) sont des rénovations de bâtiments. La réglementation urbaine interdit la pose d’ouverture de toit (ou pas plus d’un certain nombre par m²). Hors ces ouvertures sont indispensable pour pouvoir atteindre la norme de pourcentage de vitrage pour la RT 2012, et sont parfois les seuls endroits où la lumière du Sud peut rentrer dans le bâtiment, donc intérêt thermique important, et intérêt au niveau du confort. 

Savez-vous si une règle du droit de la construction ou du code de l’urbanisme existe pour ce type de cas ? 

Par exemple, une maison de ville, dotée d’une seule façade sur lequel des ouvertures peuvent y être réalisées, ne peut pas avoir d’attestation thermique si elle suit les réglementations urbaines (pas plus d’un velux par rampant, fenêtres ne devant pas prendre plus d’1/3 de la longueur de la façade…Etc.) 

Vous remerciant par avance, 

Delphine R. , architecte dans le Calvados 

 

 

La réponse de VLG Conseil : 

La difficulté que vous rencontrez est malheureusement très répandue. Les articles 11 des règlements de POS et de PLU contiennent des règles dont le respect rend souvent délicate sinon impossible la satisfaction des exigences thermiques et environnementales imposées par la RT 2012. C'est précisément pour cette raison qu'a été établie par la loi "Grenelle 2 de l'environnement" du 12 juillet 2010 un droit à déroger à ces règles relatives aux aspects extérieurs établies dans les documents d'urbanisme (art. L. 111-16 code de l'urbanisme).

Malheureusement, les caractéristiques et le nombre d'ouvertures de toit ne sont pas concernés par l'article L. 111-16 en vertu duquel : "Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernés. Le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant".

Le décret du 28 décembre 2015 a en effet fixé la liste des dispositifs, procédés de construction et matériaux concernés. Cette liste figure à l'article R. 111-23 du code de l'urbanisme. Les dispositifs, matériaux ou procédés sont :

  • 1° Les bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture ;
  • 2° Les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ;
  • 3° Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ;
  • 4° Les pompes à chaleur ;
  •  5° Les brise-soleils."

A la lecture du 5°, on constate donc que s'il est possible de ne pas respecter les règles du PLU relatives aux aspects extérieurs pour empêcher le soleil d'entrer dans un bâtiment protégé par des brise-soleils, cela est impossible pour les procédés qui cherchent, comment dans votre cas, à le faire entrer au contraire par la multiplication ou l'agrandissement des ouvertures.

 

Par ailleurs, le PLU est parfois susceptible de connaître des "adaptions mineures" dans le cadre de son application et permettre de la sorte qu'une autorisation d'urbanisme déroge à la marge à une ou plusieurs règles qu'il contient. Malheureusement l'article L. 152-3 1° du code de l'urbanisme exclut que l'on puisse faire jouer une adaptation mineure pour l'ouverture de fenêtre de toits. La disposition prévoit en effet que l'adaptation mineure doit être justifiée par la nature du terrain, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

 

Faute de mieux, je vous encourage à vous reporter à la partie "justifications des règles d'urbanisme" que contient normalement le rapport de présentation du PLU. Vous trouverez sans doute les motifs de la règle qui vous cause ces tracas…

 

Bon courage !

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