Je suis heureux de vous adresser la lettre d'actualité du droit de l'urbanisme du mois d'octobre 2025.
1 ) Document : Guide de l'intercommunalité - septembre 2025
La direction générale des collectivités locales a publié récemment sur son site internet un nouveau Guide de l’intercommunalité.
Ce guide gros de 282 pages est disponible en format intégral sur le site internet dédié aux collectivités locales à l'adresse suivante : https://media.licdn.com/dms/document/media/v2/D4D1FAQFdKJ8fgVsJAg/feedshare-document-pdf-analyzed/B4DZmfUtHXGsAY-/0/1759314664039?e=1761177600&v=beta&t=89OFWWCbzXbjRtOS5wMDD7I8Sw_KhIQXo34XUugnBC8
On pourra préférer au volume unique cette version par fiches distinctes disponible ici : https://www.puy-de-dome.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Collectivites-territoriales/Intercommunalite/Guide-de-l-intercommunalite-2025
Les 25 fiches thématiques traitent de toutes les catégories d’intercommunalités et abordent également les questions relatives à leur gouvernance. On y trouve des réponses très utiles à des questions qui ne manquent pas de se poser en urbanisme : les conséquences relatives au périmètre de l'EPCI (4.2.) ou la modification des compétences (4.3.), par exemple...
2 ) Avis du Conseil d'Etat : Légalité de la décision de refus de dresser procès-verbal d'infraction
A six mois des municipales, comme chacun le sait, l'heure est plus à la campagne électorale qu'à la poursuite des auteurs d'infractions au code de l'urbanisme dans bien des communes... Toutefois, que se passe t-il lorsqu'un maire ne donne pas suite à une demande d'intervention d'un habitant face à des travaux irréguliers constatés sur un terrain voisin ?
Sollicité en ce sens par le Tribunal administratif de Poitiers, le Conseil d'Etat a rendu au début du mois (CE, 2 octobre 2025, n° 503737) un avis intéressant à propos de la décision de refus de dresser procès-verbal d'infraction que le maire d'une commune peut opposer à un administré dénonçant des travaux irréguliers d'un riverain. Rappelons que cette décision de refus peut être explicite ou tacite, dans la mesure où il n'est pas répondu au demandeur dans les deux mois suivants le dépôt de sa demande.
Le Conseil d'Etat rappelle que le code de l'urbanisme consacre toute d'abord une obligation de poursuivre (il est toujours utile de le rappeler aux élus) : "3. Il résulte de ces dispositions que le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal en application de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il a connaissance d'une infraction mentionnée à l'article L. 480-4, résultant soit de l'exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées et d'en transmettre une copie au ministère public.
Cette obligation, qui a notamment pour objet d'informer le ministère public auquel il appartient de décider de la poursuite de l'infraction, n'est pas susceptible de s'éteindre par l'effet de l'écoulement du temps. Si des travaux
irrégulièrement exécutés peuvent être régularisés, notamment par la délivrance ultérieure d'une autorisation, un tel changement de circonstances ne fait pas disparaitre l'infraction et ne saurait priver d'objet l'action publique."
Deux questions juridiques sont ensuite tranchées par le Conseil d'Etat.
1 ) Si la décision de refus de poursuivre est contestée devant le juge administratif, à quelle date celui-ci doit en apprécier la légalité ? Le Conseil d'Etat répond logiquement que la légalité du refus s'apprécie "au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue", et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de la décision du juge. Ainsi, même si une évolution (régularisation / obtention d'une autorisation ou autorisation modificative) est intervenue depuis la date de refus de poursuivre du maire, elle n'a pas à être prise en compte pour apprécier la régularité dudit refus.
2 ) En cas d'annulation de la décision de refus, le juge administratif doit-il utiliser son pouvoir d'injonction ? Oui, selon le Conseil d'Etat qui estime qu'"il lui incombe en principe d'enjoindre au maire de faire dresser procès-verbal de cette infraction et d'en transmettre une copie au ministère public", sauf si l'action publique est prescrite (pour mémoire, délai de 6 ans fixé à l'article 8 du code de procédure pénale) à la date où le juge statue.
L'avis est disponible en cliquant ici.
3 ) Jurisprudence : Un permis obtenu par fraude ne se régularise pas par un PC
modificatif
Il est un adage bien connu des juristes selon lequel "La fraude corrompt tout".
Les faits de l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat au début du mois (CE, 1er octobre 2025, n° 499971) méritent d'être détaillés.
À Saint-Pair-sur-Mer, un permis de construire pour une maison individuelle avait été demandé par un pétitionnaire après abattage d'arbres sur la parcelle d'implantation du projet. L'intéressé pensait ainsi échapper à l'application de l'article UC 13.2 du règlement du PLU aux termes duquel : " Les plantations doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Tout projet de construction doit être accompagné d'un plan de plantations
ou d'espaces verts". Puisqu'il n'y avait plus d'arbres sur le terrain au jour du dépôt de la demande de PCMI, le demandeur n'a pas pris la peine de joindre de plan de plantations à son dossier...
Le permis fut accordé par le maire de la commune. Mais, il fut suspendu par la suite par le juge des référés du TA de Caen au motif qu'il ne respectait pas les obligations de maintien ou remplacement
des plantations prévues par le PLU.
Le pétitionnaire tenta de contourner cette difficulté en obtenant un permis modificatif prévoyant la plantation de 12 pins maritimes et de 27 arbustes. Le juge des référés de Caen y vit une
régularisation suffisante et leva la suspension.
Le Conseil d'Etat censure ce raisonnement et estime que "lorsqu'un permis de construire a été obtenu par fraude, l'illégalité qui en résulte n'est pas de nature à être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif.
Il s'ensuit qu'une telle illégalité peut être utilement invoquée à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial alors même qu'un permis modificatif aurait été délivré."
Si le permis de construire sert habituellement à régulariser d'un permis de construire initial, ce que la jurisprudence admet depuis longtemps, il ne peut rien contre la fraude !
L'arrêt est consultable ici.
4 ) Document : "Densification choisie : Comment accompagner et maîtriser l'évolution des espaces pavillonnaires?"
Dans le cadre du "mois de la sobriété foncière" initié par la DREAL Provence-Alpes-Côte d'Azur s'est tenu un séminaire intitulé « Densification douce et mutations pavillonnaires » organisé par
l’Agence d'Urbanisme Rhône Avignon Vaucluse au cours duquel a été présentée cette publication d'une quarantaine de pages consacrée à l'accompagnement et la maîtrise de l'évolution des espaces pavillonnaires.
Il y est proposé un panel d'outils réglementaires et des préconisations pouvant être intégrées dans les PLU pour promouvoir une densification choisie. Le document cible évidemment les enjeux propres du Vaucluse et du Gard Rhodanien. Mais, si le support prend appui sur des tissus bâtis locaux, il n'en est pas moins facilement transposable sur l'ensemble du territoire national. La deuxième partie sur la mobilisation du règlement écrit et du règlement graphique du PLU est très pertinente.
Un document très bien illustré et vraiment inspirant dont je vous conseille la lecture ! Il est disponible ici.
5) Document : Une note du CRIDON Sud-Ouest sur le délai de recours contre une décision de refus d'autorisation motivée par l'avis défavorable d'un ABF (CE, 31 juillet 2025, n° 499513)
Quand on n'est pas notaire, on ne connaît pas toujours l'existence des centres de recherches, d'information et de documentation notariales (CRIDON), organismes qui ont pour objectif d'aider la profession notariale à se
documenter et à se former. Les CRIDON sont fréquemment interrogés par les notaires pour des consultations dans des dossiers. Mais ils produisent aussi des documents et notes très riches et très pratiques.
La note qui est en pièce jointe à ce courriel a l'avantage de refaire le point, après un arrêt récent du Conseil d'Etat sur le sujet (CE, 31 juillet 2025, n°499413), sur les modalités de contestation d'un refus de permis de construire fondé sur l'avis défavorable d'un ABF et ne comportant d'information relative aux délais et voies de recours.
Il y a lieu dans ce cas de faire application de la jurisprudence Czabaj rendue par le Conseil d'Etat en 2016 sur le "délai raisonnable".
La note du CRIDON est en pièce jointe et l'arrêt de juillet dernier du Conseil d'Etat est disponible ici.
6 ) Ouverture en format à distance du diplôme d'université "Juriste Urbaniste" à l'Université de Caen Normandie !
Le diplôme d'université "Juriste Urbaniste" de l'Université Caen-Normandie a ouvert ses portes vendredi 3 octobre pour accueillir plus de 60 étudiants dans ses deux parcours "Assistant à maîtrise d'ouvrage"
et "Instructeur du droit des sols".
J'ai eu le plaisir, comme directeur de la formation, de rencontrer des apprenant(e)s enthousiastes à l'idée de faire une année de formation à distance en droit de l'urbanisme. Ils sont bien valeureux ou complètement fous !
Merci aux collègues et amis de l'équipe pédagogique et administrative qui bossent à mes côtés depuis un an sur ce beau projet ! Ils sont nombreux à recevoir cette lettre d'actualité. L'Université de Caen Normandie propose ainsi une formations professionnelle originale et très attendue des opérateurs qui n'ont pas beaucoup de temps et qui doivent se former sur une discipline qui change tout le temps !
Si ces parcours vous intéressent, je vous fais suivre ci-dessous les liens d'accès à leur page
de présentation.
Parcours "Assistant à maîtrise d'ouvrage", cliquez ici.
Parcours "Instructeur du droit des sols", cliquez ici.
7 ) Actu VLG CONSEIL : Un nouvel abonné !
Le cabinet compte un nouveau service ADS abonné : la Communauté de communes des Vallées d'Auge et du Merlerault.
Conclu sur une année, cet abonnement peut être établi pour un volume horaire de 10, 20 ou 30 heures. Il intègre une formation annuelle à l'actualité du droit de l'urbanisme, une aide à la mise en application pratique du droit de sols (réunions, visios, questions par mail) et un accueil privilégié dans des formations thématiques.
Pour plus d'information sur cet abonnement, cliquez ici.
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