Bonjour à toutes et à tous,
Je suis heureux de vous adresser la lettre d'actualité du droit de l'urbanisme des mois de novembre et décembre 2023.
Au moment où elle touche à son terme ou presque, il est possible de dire de l'année 2023 qu'elle restera un grand cru du droit de l'urbanisme tant les actualités y ont été considérables !
1 ) Tribune sur le sursis à statuer ZAN : "Le sursis ZAN est (presque) arrivé !"
Bien que largement ouvert par la loi ZAN du 20 juillet dernier, le recours au nouveau sursis à statuer présente une grande part de risques pour l'heure. Vous trouverez en pièce jointe la tribune que j'ai publiée à ce sujet dans la Revue de Droit Immobilier de ce mois-ci.
2 ) ZAN (toujours !) : l'Etat publie un guide synthétique très bien fait.
Pour assurer la bonne appropriation de la réforme "zéro artificialisation nette", le Ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires publie un guide synthétique sur le ZAN.
Ce document présente en 16 pages les points essentiels de la réforme.
Il est téléchargeable ici.
3 ) Le Conseil d'Etat se penche sur le régime de la substitution de pièces à l'initiative du pétitionnaire (CE, 1er décembre 2023, n° 448905)
Dans le silence du code de l'urbanisme, le Conseil d'Etat fixe le cadre. La position du Conseil d'Etat, établie dans un arrêt du 1er décembre, consacre un droit a la substitution de pièces dès lors que le projet ne change pas de nature. Une limite bien connue opposable de la même manière en matière de permis modificatif.
En fonction de l'ampleur de l'évolution, le délai d'instruction pourra connaître un "nouveau départ". C'est précisément sur ce point que la décision
risque d'être une source de difficultés pratiques... et de contentieux.
A suivre !
La décision est disponible : ici.
4 ) Transmission des demandes d'autorisations et de certificats d'urbanisme au contrôle de légalité : la pratique (de l'abstention) est (enfin) codifiée !
Selon l'article R. 423-7 alinéa 1er du code de l'urbanisme : "Lorsque l'autorité compétente pour délivrer le permis ou pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une DP est le maire au nom de la commune, celui-ci transmet un exemplaire de la demande ou de la déclaration préalable au préfet dans la semaine qui suit le dépôt".
Sur le terrain, il y a bien longtemps que ces dispositions ne sont plus respectées. La transmission du dossier détachée de l'acte dans la première semaine suivant son dépôt est en effet une
source inutile de complexité : à quoi bon transmettre la demande susceptible d'être incomplète (délai d'instruction suspendu, etc.) ? Que faire de cette demande sans la décision pour des services
préfectoraux déjà très encombrés ?
Officieusement le plus souvent, parfois officiellement, les préfets n'ont pas attendu le décret du 10 novembre dernier pour demander aux mairies d'attendre le terme du délai d'instruction ou la
signature de l'acte pour que la transmission soit opérée.
A compter du 1er janvier 2024, et l'abrogation de l'alinéa 1er de l'article R. 423-7 du code de l'urbanisme, cette pratique dérogatoire deviendra la règle.
Voilà, on tient la première mesure de simplification du code de l'urbanisme de l'année 2023 !
😉
Le décret est consultable ici.
5 ) Taille des extensions : le Conseil d'Etat a tranché et fait de la dimension une condition opposable par principe dans le silence du PLU !
Décision importante que celle rendue par le Conseil d'Etat hier (CE, 9 novembre 2023, 469300) selon laquelle : " Lorsque le règlement d'un PLU ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d'extension d'une construction existante, lorsqu'il s'y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d'une telle extension, celle-ci doit, en principe, s'entendre d'un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci".
La décision met donc fin au débat ouvert par plusieurs décisions de juges du fond ayant accepté, dans le silence de PLU opposables, de qualifier d'extensions des ajouts de surfaces bien
supérieures à celles des constructions les accueillant.
Le Conseil d'Etat casse ainsi l'arrêt du 30 septembre 2022 de la CAA de Versailles (20VE02243) pour erreur de droit. Cette dernière avait qualifié d'extension un ajout de 297 m² de surface
de plancher à une maison n'en comptant que... 63 !
😲
L'arrêt du Conseil d'Etat est disponible ici.
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