Je suis heureux de vous adresser la lettre d'actualité du droit de l'urbanisme du mois de novembre 2025.
1 ) Loi de simplification du droit de l'urbanisme : en attendant la décision du Conseil constitutionnel...
La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement votée, après le Sénat, par l'Assemblée nationale le 15 octobre dernier est actuellement a été l'objet d'une saisine du Conseil constitutionnel
par plus de soixante députés, en application de l'article 61§2 de la Constitution.
La décision du Conseil constitutionnel est attendue jeudi 20 novembre à 18 h. Il est évidemment très difficile de prédire quelles seront les dispositions du texte qui pourraient être censurées. Mieux vaut attendre et, pour cette raison, la loi sera sera l'objet d'une analyse détaillée dans la lettre d'actualité du mois prochain.
En attendant la version promulguée du texte, je vous recommande cette analyse provisoire proposée par le cabinet SEBAN Avocats disponible sur cette page. Elle a l'avantage d'être à la fois complète et synthétique !
2 ) "De la loi SRU au ZAN : quelles perspectives pour la sobriété foncière ?" - Tours 11 décembre 2025
La plateforme POPSU Transitions de Tours organise le 11 décembre prochain un colloque intitulé "De la loi SRU au ZAN : quelles perspectives pour la sobriété foncière ?" auquel j'aurai le plaisir de participer.
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), née de
l’ambition de repenser la construction de la ville, vise à assurer un développement mieux maîtrisé et plus solidaire des espaces urbanisés et à renouveler un tissu urbain dont l’extension mal
maîtrisée a généré des conséquences dommageables d’un point de vue social et environnemental.
Cet objectif se poursuit dans les lois ultérieures qui visent à faciliter la construction de la ville sur la ville en agissant sur les freins juridiques à la densification.
25 ans plus tard, la protection des sols reste au cœur des enjeux de planification. Mais à la réaffirmation de la lutte contre la consommation d’espaces, la loi Climat et Résilience ajoute la
prise en compte des fonctions écologiques
des sols insérant ainsi une dimension qualitative dans la protection des sols. Par ailleurs, au
développement durable s’ajoute la transition écologique qui vise à répondre à la crise climatique. La nécessité de préserver la nature en ville ébranle l’impératif d’une ville densifiée. La crise
du logement et les besoins de logement se sont amplifiés ; les problématiques d’inégalité d’accès à la propriété foncière et à un cadre de vie sain, de la solidarité entre les territoires restent
posées.
Les 25 ans de la loi SRU et le projet de recherche action POPSU offrent l’occasion de réfléchir sur l’héritage de cette loi sous l’angle de la sobriété foncière et de la protection des sols. Au
travers de ce prisme, quels sens ont aujourd’hui la solidarité et le renouvellement urbain ? Comment sont-ils abordés par le droit et les acteurs ?
Cliquez ici pour retrouver le programme complet de la journée, qui croise les regards scientifiques (droit, géographie, aménagement), et les retours
d'expériences des collectivités locales sur les objectifs de sobriété foncière.
Colloque uniquement en présentiel à la faculté de droit, économie et des sciences sociales de Tours (Amphithéâtre E, Bâtiment B).
Inscription gratuite obligatoire en cliquant sur ce lien.
3 ) Jurisprudence : Mention du sursis à statuer (L. 153-11) dans le cadre d'un
certificat d'urbanisme
Selon l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, lorsqu’un sursis à statuer est susceptible d'être opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme, le certificat d'urbanisme doit en faire
mention.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le CU doit même préciser "laquelle ou lesquelles des circonstances de l'article L. 424-1 du code de l’urbanisme permettraient d’opposer un sursis à
statuer".
Dans un arrêt rendu l'année passée, la Cour administrative d’appel de Lyon avait considéré insuffisante la seule mention de la procédure d'élaboration du PLU justifiant le recours possible du SAS
au motif qu'il importait au certificat d'urbanisme de "préciser en quoi les règles du futur plan (zonage, règlement, OAP) étaient susceptibles de s’appliquer à la
parcelle objet de la demande de certificat d'urbanisme" (CAA Lyon 20 février 2024, 𝑛° 22𝐿𝑌03400).
De nombreux instructeurs avaient estimé à juste titre qu'il s'agissait là d'une exigence d'information très poussée, parfois susceptible d'être complexe à apporter au demandeur du CU. C'était précisément notre sujet de discussion lors d'une formation en intra à Lamballe Armor la semaine passée.
Eh bien cet arrêt de la CAA de Lyon vient d'être annulé par le Conseil d'Etat (CE, 14 novembre 2025, n°493524), lequel estime que celle-ci est allée trop loin !
Le Conseil d'Etat rappelle tout d'abord à titre principal : "4. Il résulte des dispositions citées ci-dessus qu'un certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme a pour effet de garantir
à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de sa délivrance, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques. Figure parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme. Dans ce cas, il appartient à l'autorité administrative, conformément aux dispositions insérées à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme par la loi du 23 novembre 2018 précitée, de préciser la condition sur le fondement de laquelle un sursis à statuer pourrait, le cas échéant, être opposé au titulaire du certificat d'urbanisme."
Mais surtout, il estime en l'espèce : "5. Par l'arrêt attaqué, la cour administrative d'appel a annulé le certificat d'urbanisme délivré le 9 janvier 2020 à M. B... en tant que ce certificat mentionne la possibilité
d'opposer un sursis à statuer au motif que cette mention ne pouvait se borner à indiquer que
la demande d'autorisation d'urbanisme pourrait faire l'objet d'un tel sursis en application de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme en raison de l'élaboration en cours du plan local d'urbanisme de la commune, mais devait préciser
également en quoi, en l'espèce, les règles du futur plan étaient susceptibles de s'appliquer à la parcelle considérée. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu'en statuant ainsi,
la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit."
L'arrêt est disponible ici.
4 ) Jurisprudence : Dans quels cas, peut-on considérer qu'une construction comme une "construction existante" selon le code de l'urbanisme ?
Chacun sait que le régime des constructions nouvelles et celui applicables aux travaux sur constructions existantes ne sont pas les mêmes et que les formalités (PC/PCMI/DP) nécessaires à la réalisation de ces différentes catégories de projets peuvent différer.
Toutefois, la qualification de "construction existante" ne va pas toujours de soi, notamment lorsqu'une construction a été débutée mais pas achevée ou bien lorsqu'il s'agit d'une construction dont l'autorisation est caduque.
Les précisions apportées par le Conseil d'Etat dans l'arrêt du 13 novembre dernier sont donc les bienvenues !
Ce dernier commence d'abord par rappeler sa jurisprudence désormais classique sur les permis de construire modificatifs : "Lorsqu'un permis de construire est en cours de validité et que la construction que ce permis autorise
n'est pas achevée, il peut être modifié par la délivrance d'un permis de construire
modificatif pour permettre des travaux qui ne doivent pas apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. "
"Lorsqu'un permis de construire n'est plus valide ou que la construction qu'il autorise est achevée, les travaux entrepris sur cette construction, qui ne peuvent plus faire l'objet d'un permis de construire modificatif, peuvent relever du régime des travaux réalisés sur constructions existantes, prévu par les articles L. 421-1 et R*421-13 du code de l'urbanisme, à condition que la construction, qu'elle soit ou non achevée, soit suffisamment avancée,
qu'elle ait été édifiée conformément à l'autorisation d'urbanisme requise et que les travaux en cause ne soient pas d'une importance telle qu'ils aboutissent à sa reconstruction."
L'arrêt est disponible ici.
5 ) Jurisprudence : si le pétitionnaire vous dit qu'il a qualité pour déposer (R. 423-1)... il faut le croire !
Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : "Les demandes de permis de
construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les
travaux sont envisagés :
a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique."
Le Conseil rappelle une position constante sur la question de la preuve de la qualité du déposant qui n'a pas à être rapportée par le pétitionnaire, lequel atteste seulement (juste à côté de sa signature du formulaire) qu'il a bien la qualité pour déposer la demande.
"4. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 énoncé ci-dessus.
Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la règlementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.
Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié
l'exactitude".
Mais le Conseil d'Etat apporte la nuance suivante à cette position de principe : "5.
Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les
recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaitre, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose,
contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
Dans les faits de l'espèce, une société avait obtenu un permis de construire délivré par le maire de Puteaux pour la réalisation de deux immeubles de 42 logements, 6 maisons individuelles et de 2
niveaux de parking en sous-sol. Or, une partie du terrain d'emprise du projet se trouvait en partie sur le domaine privé communal. Saisi par des riverains, le Tribunal administratif de
Cergy-Pontoise annula le permis au motif qu'au jour de sa délivrance, le maire de Puteaux savait qu'aucune délibération du conseil municipal n'avait autorisé la société à déposer cette demande de
PC et que, dès lors, il disposait d'une information prouvant que la société n'avait pas la qualité pour déposer la demande de PC au visa de l'article R. 423-1 du code de
l'urbanisme.
Le Conseil d'Etat censure ce raisonnement et estime que :
"La circonstance que le terrain d'assiette du projet de construction appartienne au domaine privé d'une personne publique est sans incidence sur les pièces à produire par le pétitionnaire pour attester de sa qualité pour présenter la demande de permis comme sur les conditions, décrites aux points 4 et 5, dans lesquelles l'autorité compétente pour délivrer le permis peut lui dénier cette qualité."
En se fondant sur la circonstance qu'aucune délibération du conseil municipal n'avait été
adoptée, alors que la société pétitionnaire avait attesté de sa qualité pour présenter la demande de permis et qu'aucune pièce spécifique ne pouvait lui être réclamée pour attester de cette
qualité, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a commis une erreur de droit selon le Conseil d'Etat.
Cette jurisprudence est donc très favorable au pétitionnaire que l'on se doit de croire y compris dans cette hypothèse assez invraisemblable...
L'arrêt est disponible ici.
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