1 ) Jurisprudence : Quel sens faut-il accorder au mot "lotissement" cité à l'article R.151-21 alinéa 3 du code de l'urbanisme ?
Un LOTISSEMENT n'est constitué ni par l'AUTORISATION de lotir, ni par l'EXECUTION des travaux autorisés mais... par la seule DIVISION en propriété ou en jouissance de l'unité foncière. C'est que vient de rappeler le Conseil d'Etat.
Dans le cadre d'un contentieux très récent portant sur la globalisation des règles d'urbanisme au sein d'un lotissement (CE, 13 février 2026, n° 501671, M. et Mme E.), le Conseil d'Etat précise en effet ce que recouvre le terme "lotissement" cité à l'alinéa 3 de l'article R.151-21 alinéa 3 CDU aux termes duquel : "Dans le cas d'un lotissement (...), l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose".
De façon tout à fait logique, le Conseil d'Etat s'en remet à la définition fixée à l'article L. 442-1 CDU, selon laquelle constitue un lotissement "la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës".
Le lotissement n'est donc constitué ni par la délivrance d'une autorisation d'urbanisme (PA ou DP), ni par l'achèvement des travaux d'aménagement autorisés. Il n'est constitué que par "le transfert en propriété ou en jouissance d'au moins un des lots (...) fût-il assorti d'une condition suspensive telle que celle tenant à l'obtention d'un permis de construire".
En conséquence, "si l'achèvement de tels travaux est requis par l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme pour que puisse être délivré un permis de construire sur les lots d'un lotissement autorisé, cette circonstance n'est pas de nature à permettre l'application des dispositions du PLU s'opposant à l'application de la règle prévue à l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme."
L'arrêt est consultable ici.
2 ) Jurisprudence : Etablir qu'une règle doit être observée
"en principe", sans plus de détails, est illégal
La légalité de certaines dispositions du règlement écrit du PLU de la ville de Paris s'est trouvée contestée à l'occasion du contentieux engagé contre un permis de construire délivré par le préfet de Paris pour la réalisation d'un immeuble à usage de bureaux et d'habitations pour accueillir le personnel du centre pénitentiaire "La Santé" (CE, 28 janvier 2026, n°500730, Ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation).
Il s'agissait précisément de l'article UG 10.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris relatif au plafonnement des hauteurs prévoit que :
" Les règles suivantes doivent en principe être observées : / - les constructions ne peuvent comporter plus de 3 niveaux, / - la hauteur totale des constructions destinées à l'industrie est limitée à 11 mètres, / - aucun percement ne peut donner vue directe à l'intérieur de l'enceinte de l'établissement pénitentiaire ".
La mention "en principe" ouvre-t-elle régulièrement une exception à la règle fixée ? La réponse est... NON.
Le Conseil d'Etat rappelle tout d'abord que lorsque le règlement d'un PLU contient des dispositions permettant de faire exception aux règles générales de hauteur des constructions qu'il fixe, ces règles régissant ces exceptions "doivent, à peine d'illégalité, être suffisamment encadrées, eu égard à leur portée".
Le Conseil d'Etat estime que c'est à bon droit que le tribunal administratif de Paris a pu jugé que les dispositions de l'article UG.10.1 ne peuvent être regardées comme encadrant de façon suffisante la possibilité de faire exception à la règle qu'elles fixent. Faute d'un tel encadrement suffisant, ces dispositions doivent être regardées comme ne fixant qu'une règle principale, méconnue par le projet, et aucune exception.
L'arrêt est consultable ici.
3 ) Jurisprudence : Orientations d'aménagement et de programmation des PLU et desserte en réseaux
Le Conseil d'Etat (encore !) vient dans un avis récent (CE, 1re et 4e chambres réunies, 28 janvier 2026, n° 507661) de consacrer que les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) n'ont pas d'incidence sur la légalité d'un refus de permis d'aménager opposé par le maire d'une commune concernant pour un lotissement de 38 lots au motif d'une insuffisance de la desserte en réseaux publics (eau, électricité, assainissement) sur le fondement de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme.
L'aménageur contestait le refus dont il faisait l'objet au motif que l'article L. 111-11 n'était pas susceptible d'être valablement opposé en raison de ce que le périmètre de l'opération projetée se trouvait précisément soumis à l'application d'une OAP intégrant un schéma d'aménagement de la zone concernée.
"3. Les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, sans prise en compte des perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu'un permis de construire ou d'aménager doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation."
"4. À cet
égard, s'il appartient au juge de l'excès de pouvoir, saisi de la contestation d'un refus de permis de construire ou d'aménager pris sur le fondement de l'article L. 111-11 du code de
l'urbanisme, d'apprécier le bien-fondé de ce refus au regard de l'ensemble des circonstances de l'espèce, les orientations d'aménagement et de programmation, qui se bornent à déterminer des objectifs
d'aménagement avec lesquels les autorisations d'urbanisme doivent être compatibles, ne peuvent pas, eu égard à leur objet et quel que soit leur degré de
précision, révéler à elles seules, y compris quand elles comportent un schéma d'aménagement, que l'autorité compétente est en mesure d'indiquer dans quel délai et par
quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public doivent être exécutés les travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de
distribution d'électricité nécessaires pour assurer la desserte d'un projet, alors même que ce projet contribuerait à la réalisation des objectifs de ces
orientations."
L'arrêt du Conseil d'Etat est consultable ici.
4 ) Document : carte de France des EPCI au 1er janvier 2026
Voici le bilan des structures territoriales diffusé le Département des Etudes et des Statistiques Locales de la DGCL et dont les principales données se résument à ceci.
Au 1er janvier 2026, la France compte :
34 875 communes
Ce chiffre est
logiquement stable par rapport à l'an dernier, la loi n'autorisant pas la création de communes nouvelles l'année qui précède les élections municipales.
1 252 EPCI à
fiscalité propre
C'est 2 de moins qu'en 2025, suite à la fusion de deux communautés de communes dans l'Aveyron (pour créer celle du Lévézou), et de deux communautés d'agglomération en Moselle (création de la
communauté d'agglomération de Thionville Fensch Agglo). Par ailleurs, une communauté de communes s'est transformée en Communauté d'Agglomération (Grand-Ouest Toulousain) et deux communes ont
changé d'EPCI en 2025.
8 113 syndicats, soit 209 de moins qu'en 2025. Cette baisse est particulièrement perceptible chez les Syndicats Intercommunaux à Vocation Unique (SIVU) dont le nombre baisse encore plus nettement que lors des années précédentes (-6 % cette année)
Côté répartition de la population :
- 1/3 de la population française réside dans une métropole ou une communauté urbaine
- 1/3 réside dans une communauté d'agglomération
- 1/3 réside dans une communauté de communes
Ces informations sont issues d'une communication effectuée la semaine passée (sur le réseau social linkedin) par Olivier LEON, chef du service statistique ministériel de la DGCL du Ministère de l'Aménagement du Territoire et de la Décentralisation.
Source : https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7425497245606658048/
5 ) Document : Guide pratique "Les demandes d'autorisation de construire" (CAUE du Morbihan)
Le CAUE du Morbihan a conçu un guide illustré bien fichu destiné au grand public pour : comprendre les règlements d’urbanisme (c'est possible !), distinguer les formalités (PC / DP essentiellement) et savoir comment présenter un projet et à qui faire appel.
Il a été transmis à chaque commune du Morbihan, mais il peut être utile à toutes et tous et... pourquoi pas aux nouveaux élus qui entreront en responsabilités le mois prochain
!
Le guide est consultable et téléchargeable ici.
6 ) Document :Une fiche pratique sur le contentieux du permis de construire
Dans la rubrique "nos étudiants ont du talent", j'ai le plaisir de vous adresser la fiche pratique "Les recours contre les permis de construire" réalisée par Victor LOURDIN, étudiant en Master 1 droit des affaires à Paris-Saclay, et proposée par le Conservatoire national des arts et métiers - Cnam, et suivie en parallèle du Master 1 Droit des affaires Université Paris-Saclay (UVSQ) à l’UVSQ Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines.
Vous y trouverez un document à jour, bien présenté et synthétique abordant : le cadre juridique, les délais, l’intérêt à agir et les évolutions récentes de la jurisprudence en matière de recours contre les permis de construire. Le cabinet Urbanista Avocat a autorisé l'usage de la frise chronologique figurant en fin de document.
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