12. mai 2026

    Lettre d'actualité du droit de l'urbanisme - mai 2026

    ‍"En mai, fais ce qu'il te plaît", certes mais... en gardant un œil sur l'actualité du droit de l'urbanisme !

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    1 )Loi de simplification du droit de l'urbanisme : la refonte des procédures d'évolution des documents d'urbanisme, c'est pour ce mois-ci !

     

    À partir du 26 mai, les nouvelles dispositions du code de l'urbanisme relatives aux procédures d’évolution des documents d’urbanisme, issues de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (loi Huwart), entrent en vigueur. Le différé de 6 mois prévu par le texte pour leur application arrivera en effet à échéance à cette date. 

    Il s'agit d'une refonte totale des procédures d'évolution des documents d'urbanisme. La simplification est manifeste : le nombre de procédures est divisé par deux, accélération du rythme de celles qui sont maintenues et participation du public totalement revue au cours de celles-ci.

    Si l'on s'en tient au seul PLU, trois évolutions remarquables sont à noter :
    1. La procédure de révision allégée est supprimée et la révision ne concerne plus que les évolutions des orientations du PADD (et encore pas toutes, par exemple celles provoquées par des projets ENR relèvent d'une modification !).
    2. La procédure de modification devient la procédure de droit commun et la procédure de modification simplifiée est supprimée.
    3. Le recours à l'enquête publique ne sera généralement plus imposé. Selon la nature de l’évolution engagée, la procédure repose sur : une mise à disposition du public ou, au choix, une enquête publique ou une participation du public par voie électronique (PPVE) lorsqu’une évaluation environnementale est requise.

    Rappelons que le nouveau régime s’appliquera aux seules procédures engagées à compter du 26 mai 2026. Les procédures en cours à cette date restent soumises aux dispositions du code de l'urbanisme en vigueur au jour de leur engagement.

    Pour plus de détails sur la réforme, je vous conseille d'aller consulter cette synthèse réalisée par le CEREMA sur son site. C'est juste ici. 

     

    2 ) En urbanisme, une simplification en chasse une autre... l'été sera chaud !

     

    Depuis quelques semaines, sont annoncées les nouvelles mesures de simplification. Encore ? me direz-vous... Que voulez-vous, la simplification est l'obsession politique du moment... 

    En premier lieu, un projet de décret modifiant le régime des autorisations d'urbanisme a été soumis à la consultation du public jusqu'au 5 mai. Il comporte des évolutions spectaculaires, parmi lesquelles : la suppression du permis d'aménager monolot en secteur protégé (R. 421-19 a) CDU), la modification du nombre d'habitations légères de loisirs (HLL) autorisés dans les terrains de camping, l'harmonisation du régime d'autorisation des antennes-relais, soumissions des ravalements à DP, la majoration du délai d'instruction de la DP soumise à évaluation environnementale, la clarification des effets provoqués par une demande de pièces manquantes, globalisation de l'application des règles du PLU en cas de recours à la division primaire, etc. 
    Attention ! Pour l'heure, il ne s'agit que d'un projet de décret ! Le texte peut évoluer dans sa rédaction. A suivre... 
    Même si la consultation est close, le texte du projet de décret est encore consultable en ligne. Il vous suffit de vous rendre ici. 
    En second lieu, est annoncé un nouveau projet de loi "logement" devant être déposé au Sénat dès le mois prochain selon le calendrier prévu par le Gouvernement.
    Evidemment, le projet de loi (dont le texte n'est pas encore consultable) comporte un volet "urbanisme". Sont annoncées :
    • La création d'une Opération d'intérêt local qui constitue une mini Opération d'intérêt national (OIN)
    • La fusion du PC et de la DP en une autorisation de construire unique, gros effet "waouh" en vue sur l'ADS !
    • De nouvelles mesures de réduction des délais et des recours abusifs (on est habitué !)
    • L'instauration d'un certificat de projet (un certificat d'urbanisme opérationnel augmenté).
    Au cours du colloque "Simplification" organisé au Sénat le 30 avril dernier, le ministre du logement, Vincent JEAMBRUN, n'a pas hésité à évoquer des "jeux olympiques du logement" ou un "Notre Dame de la construction" (à propos des OIN) qui permettra d'"écraser les lourdeurs administratives".
    Tout est bon dans la simplification, même (et surtout) les éléments de langage.
    Le communiqué de presse du Gouvernement est disponible ici. 
    Bref, l'été sera chaud, l'été sera chaud... et pas que dans les t-shirts et les maillots (désolés pour les moins de 40 ans qui n'auront pas la ref.). 
    3 ) Modernisation du régime applicable aux sites inscrits et classés au titre du code de l'environnement
    Le code de l'environnement n'échappe pas à la mode de la simplification. Voilà un décret qui, lui, a bien été publié au JORF du 19 avril dernier mais qui n'entrera en vigueur qu'à compter du 1er juillet prochain.
    Il s'agit du décret n° 2026-291 du 17 avril 2026 portant modernisation du régime applicable aux sites inscrits et classés au titre du code de l'environnement.
    Ce texte met en cohérence la procédure de classement et d'inscription afin que soit systématiquement recueilli par le préfet l'avis des conseils municipaux des communes dont le territoire est concerné par ces projets.
    Il clarifie certains éléments de procédure d'instruction des demandes d'autorisations spéciales de travaux en site classé, s'agissant notamment du délai d'instruction.
    Ainsi, il prévoit que, lorsque le projet est situé en site classé, la demande d'autorisation d'urbanisme doit indiquer les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux.

    Et surtout, le décret donne aux préfets la compétence pour délivrer l'autorisation de travaux en site classé sur les demandes de certains travaux forestiers, de permis de construire modificatifs, de certains permis de démolir, de travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques et de travaux de faible ampleur soumis à déclaration préalable ou dispensés d'autorisation d'urbanisme.
    Pour se préparer au mieux en attendant le 1er juillet et considérer le texte du décret, cliquez ici. 
    Pour un commentaire synthétique, vous pouvez vous rendre sur cette page du site de la Banque des territoires, c'est juste là.

    4) Jurisprudence : Régularisation d'un PC valant autorisation d'exploitation commerciale par un PC modificatif

     

    Le Conseil d'Etat estime qu'un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivré en méconnaissance des dispositions relatives à cette autorisation, peut être régularisé par une autorisation modificative constatant que le projet n’est plus soumis à autorisation d’exploitation commerciale. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale (CE, 7 avril 2026, n° 497595, 497601, Société Supermarchés Match et société Damylu).

    Le 26 septembre 2019, le maire de la commune d'Auchel a délivré à la société Galibot un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale pour la construction d'un ensemble commercial comprenant un hypermarché exploité sous l'enseigne " Super U " d'une surface de vente de 2872 m² et de deux boutiques d'une surface de vente de 372 m² sur le territoire de la commune d'Auchel (Pas-de-Calais). 
    L'affaire dont la procédure est pour le moins complexe permet au Conseil d'Etat de rappeler le rôle salvateur d'un PC modificatif lorsqu'il s'avère que le PC initial est vicié. 
    "Lorsqu'une autorisation d'urbanisme est entachée d'incompétence, a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu'elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises."
    "Elle peut, également, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce. De même, un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale, délivré en méconnaissance des dispositions du chapitre II du titre V du livre VII du code de commerce, peut être régularisé par une autorisation modificative constatant que le projet n'est plus soumis à autorisation d'exploitation commerciale. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l'autorisation initiale."
    L'arrêt est consultable ici. 

     

    5 ) Jurisprudence : Régularisation d'un permis de construire (bis) au visa de l'article L. 600-5-1 CDU, c'est possible même sous un nouveau doc d'urba !

     

    Voilà un arrêt d'importance rendu par le Conseil d'Etat en formation de Section.  Le Conseil d'Etat estime que pour l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu, à la date à laquelle le juge statue, inconstructible ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé. (CE, Section, 31 mars 2026, n° 494252, 494260, 494284, Commune de Tourrette-Levens et et alii).

    Plusieurs voisins avaient demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 22 juillet 2020 par lequel le maire de Tourrette-Levens (Alpes-Maritimes) avait accordé à un couple un permis de construire une maison individuelle et une piscine.
    Il s'avère que ledit permis de construire était en effet illégal en raison, d'une part, de l'insuffisance des éléments du dossier de demande pour permettre d'apprécier l'insertion du projet dans le paysage lointain et surtout, d'autre part, de la méconnaissance des dispositions de l'article NB 11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune imposant d'enduire les façades si elles ne sont pas réalisées en pierre du pays.
    Le tribunal administratif de Nice a jugé que ledit permis ne pouvait pas faire l'objet d'une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme en raison de la circonstance que le terrain d'assiette du projet était désormais classé en zone inconstructible par le règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur ayant remplacé feu le POS devenu caduc.
    Le Conseil d'Etat estime quant à lui le contraire puisque, même si le nouveau zonage du PLU rendait le terrain inconstructible, le règlement écrit qui s'y applique intègre des dispositions permettant la régulraisation. Il annule ainsi le jugement du Tribunal administratif au terme d'un raisonnement en 4 temps que l'on restitue ici (même si l'extrait est un peu long). 
    1. En vertu de l'article L. 600-5-1, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. 
    1. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme applicables à la date à laquelle le juge statue ne font pas obstacle à une mesure de régularisation n'impliquant pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
    1. Il incombe donc au juge, pour se livrer à cette appréciation, de ne prendre en compte que les règles d'urbanisme applicables à la date à laquelle il statue, en tant seulement qu'elles sont relatives au vice relevé (...). Figurent au nombre de ces règles les dispositions pertinentes, qui peuvent être celles applicables aux travaux sur des constructions existantes, du règlement du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu ou encore celles, le cas échéant, du règlement national d'urbanisme.
    1. Il en va ainsi même lorsque le terrain d'assiette du projet est devenu, à la date à laquelle le juge statue, inconstructible, du fait d'une modification des règles d'urbanisme. Une telle circonstance ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme puisse être régularisé, dès lors du moins qu'à cette date les règles d'urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible.
    Pour lire l'arrêt du Conseil d'Etat, c'est par là. 

    6 ) Accompagnement à la mutation des lotissements : lancement du programme d'expérimentation ministériel "Bien lotis"

     

    Vous souhaitez participer à un programme d’expérimentation qui accompagne les transformations du pavillonnaire et des quartiers d’habitat individuel ? Vous pensez que votre territoire présente un potentiel d’évolution dans ces espaces, mais vous ne savez pas bien comment vous faire accompagner ? Vous connaissez quelqu’un qui connaît quelqu’un… qui a besoin de moyens et de partage d’expérience pour engager une opération urbaine à l’échelle d’un îlot avec des habitants volontaires ?

    Le programme national d'expérimentation « Bien Lotis ! » est lancé pour accompagner les élus et habitants dans la mutation de leur tissu pavillonnaire, à l'échelle du quartier. Les collectivités locales de tous contextes territoriaux (urbain, périurbain, rural) peuvent candidater jusqu'au 30 juin 2026 pour bénéficier d'un accompagnement collectif et individuel, permettant de structurer leurs projets de mutation de quartiers pavillonnaires, et tester des outils adaptés et reproductibles de transformation !

    Vous souhaitez comprendre ce que le programme peut vous apporter ?

    👉 Rendez-vous le 19 mai pour un webinaire interactif de présentation. Au programme :
    • Présentation de l'expérimentation, des accompagnements et méthodes de travail proposés, et des modalités de candidature  
    • Temps d'échanges dédiés aux questions
    • Gros plan sur les grands principes qui entourent la notion de participation citoyenne, afin d'aider les élus dans leurs candidatures


    📆 Mardi 19 mai 2026
    🕒 14h – 15h30
     Inscription possible au webinaire en cliquant ici.  

    👉 Pour en savoir plus sur le programme d'expérimentation "Bien Lotis", cliquez là.

    7 ) Actu VLG CONSEIL : Un nouvel abonné !

     

    Le cabinet compte un nouveau service instructeur abonné : Le Havre Seine Métropole !

     

    Conclu sur une année, cet abonnement peut être établi pour un volume horaire de 10, 20 ou 30 heures. Il intègre une formation annuelle à l'actualité du droit de l'urbanisme, une aide à la mise en application pratique du droit de sols (réunions, visios, questions par mail) et un accueil privilégié dans des formations thématiques.

     

    Pour plus d'information sur cet abonnement, cliquez ici.

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