A l'heure de décrocher pour des congés bien mérités, je vous adresse la lettre d'actualité du droit de l'urbanisme de juillet-août 2025. Si vous êtes déjà parti(e), elle attendra sagement votre retour dans votre boîte mail...
1 ) Petit bilan des trois derniers mois : le code de l'urbanisme vient de connaître un printemps d'enfer !
Avant de décrocher à mon tour, je m'autorise ce petit billet d'humeur... Le code de l'urbanisme vient de connaître un printemps d'enfer, un enfer comme toujours pavé de bonnes intentions législatives ("simplification", "facilitation", "débureaucratisation"), mais qui nous exposent à la catastrophe.
Faute de majorité à l'Assemblée nationale ou de ligne politique claire portée par le gouvernement depuis un an, chaque assemblée, sinon chaque groupe parlementaire, occupe le temps en s'essayant
à ce défi : débroussailler le maquis impraticable qu'est devenu le code de l'urbanisme.
Quand on discute technique, on a plus besoin de parler politique...
Pourtant, à bien considérer dans leur contenu les 5 textes référencés ci-dessous, promulgués ou en cours de discussion, on se rend vite à l'évidence
qu'ils ne renferment que des nouveaux dispositifs d'exception ou des dérogations à des règles préétablies, dont
certaines ne sont pas encore entrées en application (artificialisation / changement de destination).
Vous êtes prêt(e) ?
1️⃣ Projet de loi de simplification de la vie économique (voté en première lecture en procédure accélérée - en attente de la convocation de la CMP).
Dans le texte voté par l'AN le 18 juin : 32 occurrences "URBANISME".
2️⃣ Proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme (voir le point suivant de la lettre d'actualité). Dans la version du texte votée
par le Sénat le 17 juin : 12 nouvelles dérogations aux dispositions du code de l'urbanisme ou des PLU.
3️⃣ Proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l'artificialisation concertée avec les élus locaux (TRACE) votée en première lecture au Sénat le 18 mars 2025, non
inscrite à l'ordre du jour de l'AN : possiblement la troisième réforme du ZAN depuis la promulgation de la loi "climat et résilience" d'août 2021.
4️⃣ Proposition de loi pour réussir la transition foncière déposée le 4 juin 2025 à l'AN, pour l'heure renvoyée à la commission des finances : possiblement la quatrième réforme du ZAN depuis la
promulgation de la loi "climat et résilience"...
5️⃣ Promulgation de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements :
22 occurrences "URBANISME" dans un texte d'application immédiate.
🛑 Il est grand temps de revenir à la raison 🛑
🗓️ La session parlementaire vient de toucher à sa fin à la mi-juillet et ne reprendra qu'à l'automne (pour être consacrée prioritairement au budget).
Dès lors, ne serait-il pas temps de préférer à ce concours Lépine de la meilleure dérogation une réforme digne de ce nom discutée
non pas seulement entre parlementaires, mais avec des élus locaux, des opérateurs et... soyons fous... des juristes
?
Un semestre de stabilisation, juste un, pour faire aboutir une vraie simplification du droit de l'urbanisme, qui dit non ?
2 ) Actualité législative : proposition de loi (PPL) de simplification du droit de l'urbanisme, cela va tanguer à la rentrée !
On pourrait appliquer à la PPL de simplification du droit de l'urbanisme, la fameuse tirade du
Cid de Corneille : "Nous partîmes 4 (articles) ; mais par un prompt renfort, nous nous vîmes 38 (articles) en arrivant au port !"
Vous vous souvenez du texte gros de 4 articles déposé le 1er avril dernier ? La bonne blague...
⏲️ Son inscription à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale, à la faveur d'une niche parlementaire, n'a permis que quelques heures de débat.
Il est ensuite entré en procédure accélérée. La simplification du droit de l'urbanisme est urgente (cela fait 25 ans qu'on le répète bon sang !).
🛎️ Bilan : Quelques heures de débat au Sénat (le 15 mai en commission puis le 17 juin en séance publique) puis en commission mixte paritaire (3 juillet).
Le texte sur lequel s'est entendu la CMP (et adopté hier par les sénateurs) comporte 38 articles et tire dans tous les coins du code de l'urbanisme...
😵 C'est peu de le dire ! Voici un petit florilège (non exhaustif) :
1️⃣ RECOURS : Le délai d'introduction d'un recours gracieux contre une autorisation d'urbanisme passe de deux à un mois (nouvel art. L.600-12-2) ;
2️⃣ TRAVAUX IRREGULIERS : Le régime de la mise en demeure avec ou sans astreinte pour travaux non conformes accueille la possibilité du prononcé d'une amende d'un montant maximum de 30 000 euros
et le montant maximal de l'astreinte passe de 25 000 à... 100 000 euros (art. L. 481-1 modifié) ;
3️⃣ PA/PC MODIFICATIF : La demande de PA/PC modificatif d'un projet d'aménagement ou de construction en cours de réalisation sera instruite sous l'empire des règles opposables à la date du PA/PC
initial (nouvel article L. 441-5) ;
4️⃣ LOTISSEMENTS MULTISITES : Un PA concernant un lotissement peut porter sur plusieurs unités foncières non contigües (nouvel art. L.442-1-3) ;
5️⃣ OPERATIONS DE TRANSFORMATIONS URBAINES : Nouveau régime pour les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d'habitat individuel ou dans les zones d'activités économiques
(nouvel art. L. 315-1 et s.) ;
6️⃣ OAP : nouveau contenu concernant les mêmes secteurs que les OTU (nouvel art. L. 151-7-3) ;
7️⃣ CHANGEMENTS DE DESTINATIONS : nouvelle dérogation concernant les bâtiments agricoles (nouvel art. L. 152-6-9) y compris en rétro-littoral par dérogation à L. 121-10 alinéa dernier (nouvel
art. L. 121-12-2) ;
8️⃣ FUSION DU SCOT ET DU PLU : quand les périmètres des documents épousent celui d'un seul EPCI (nouvel art. L. 146-1 et s.) ;
🏋♂️ En définitive, la PPL présente un ratio très spectaculaire entre le temps de débat parlementaire qu'elle a nécessité et l'importance des évolutions qu'elle renferme. Le tout, sans aucune
étude d'impact...
⚠️ Malheureusement, le texte n'a pas été adopté par l'Assemblée nationale avant les congés d'été et ne pourra l'être qu'à l'automne. La simplification attendra finalement.
👌 Donc, un conseil : rechargez bien les batteries avant de revenir de congés et de goûter pleinement à... la simplification du droit de l'urbanisme !
Le texte de la petite loi est disponible ici.
3 ) Jurisprudence - Droit de préemption urbain : la réalité du projet doit être
démontrée à la date de la décision
Dans une décision du 8 juillet 2025 (Conseil d'État, n° 501970), le Conseil d’État suspend un arrêté de préemption du maire de Cadarsac,
faute pour la commune de démontrer l’existence d’un véritable projet d’aménagement à la date de
sa décision.
Je vous rappelle que pour que le droit de préemption urbain (DPU) soit légalement exercé, encore faut-il justifier de la réalité
d’un
projet répondant aux objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.
En l’espèce, le maire de la commune invoquait la lutte contre "l’habitat insalubre", la "densification", ou encore la "recherche de logements
pour les militaires de la sécurité civile" — des motifs généraux, non étayés par une délibération du conseil municipal, ni rattachés à un projet réel sur les parcelles concernées.
Le Conseil d’État estime que dans ces conditions, l'exercice du DPU n'est pas correctement motivé.
La décision est disponible ici.
4 ) Jurisprudence : calcul du délai de recours gracieux : c'est la date d'envoi qui fait foi désormais !
Pour le recours gracieux, comme pour le recours contentieux, c'est bien la date d'expédition qu'il faut prendre en considération pour apprécier
le respect des délais de recours. C'est ce que vient de consacrer le Conseil d'Etat récemment (CE, 30/06/2025, n°494573).
Le Conseil d'Etat précise, comme il l'avait fait en matière de recours contentieux (Cf. CE, 13/05/2024, n°466541), qu'il convient désormais de prendre en
considération la date d'envoi, et non de réception, du recours gracieux adressé par voie postale :
" Sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, telles les dispositions relatives à la contestation des élections politiques ou celles prévoyant des délais exprimés en
heures ou expirant à un horaire qu'elles précisent, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été
formé dans le délai de recours contentieux est celle de l'expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi. Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou
hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai ".
Cette solution a le mérite de la simplicité, en évitant tout débat relatif aux conditions d'acheminement des courriers.
Pour consulter l'arrêt, c'est ici !
5) Document : un guide pratique pour garantir les limites de la propriété !
L’Institut d’Études Juridiques du Conseil supérieur du Notariat et l’Ordre des
géomètres-experts publient un guide pratique pour garantir les limites de la propriété. Bornage, reconnaissance de limites, empiètement, usucapion ou encore division foncière sont autant de
sujets traités sous forme de questions-réponses dans cette brochure à destination des notaires et des géomètres experts, régulièrement confrontés à différents cas d’espèce. Sa lecture sera
toutefois très stimulante pour celles et ceux qui pratiquent au jour le jour le droit de l'urbanisme.
Ce guide comporte un lexique ainsi qu’une série de recommandations communes émises par le Conseil supérieur du notariat - Notaires de France et l’Ordre des géomètres experts.
Le guide est disponible et téléchargeable librement en cliquant sur ce lien.
6 ) Actu VLG CONSEIL : Un nouvel abonné !
Le cabinet compte un nouveau service instructeur abonné : celui de la Communauté de communes du Gâtinais en Bourgogne ! L'occasion de rappeler en quoi consiste cet abonnement ADS qu'ont déjà souscrit un certain nombre de communes et d'intercommunalités.
Depuis plus de 15 ans, j'organise en intra, en présentiel ou en visioconférence des formations à destination de services instructeurs sur l'ensemble
du territoire national : en Métropole comme en Outre-Mer. A l'issue de ces formations ponctuelles, de nombreux services souhaitent pouvoir me solliciter pour que je réponde à leurs questions ou que je les assiste dans la mise en application pratique de leurs connaissances en droit des sols.
C'est pourquoi VLG CONSEIL propose pour cette raison un abonnement aux services instructeurs des communes ou des établissements publics
de coopération intercommunale pour qu'elles/ils bénéficient d'une formation permanente, juridique et pratique, dans
l'exercice quotidien de leurs missions.
Conclu sur une année, cet abonnement peut être établi pour un volume horaire de 10, 20 ou 30 heures. Il intègre une formation annuelle à l'actualité du droit de l'urbanisme, une aide à la mise en
application pratique du droit de sols (réunions, visios, questions par mail) et un accueil privilégié dans des formations thématiques.
Pour plus d'information sur cet abonnement, cliquez ici.
Écrire commentaire