Après la pause estivale et avec la rentrée s'en reviennent les lettres d'actualité du droit de l'urbanisme ! Voici donc celle de ce mois de septembre 2025 !
1 ) Actualité réglementaire : décret n° 2025-656 du 17 juillet 2025 relatif aux missions des architectes des Bâtiments de France
Ce décret vise notamment à regrouper au sein d'une section unifiée du Code du patrimoine les différentes missions exercées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) et encadre la possibilité d'une délégation de signature.
Pour les instructeurs, il peut être utile de vérifier les références aux articles du code du patrimoine dans vos projets
arrêtés !
L'objet général des missions des ABF est défini de la sorte l'article R. 611-33 du code :
"Les ABF concourent à la conception et à la mise en œuvre des politiques publiques relatives au patrimoine, à l'architecture, à l'urbanisme, à la construction, à l'habitat et au logement, à
l'aménagement du territoire et à l'environnement. (...) Ils s'assurent du respect de l'intérêt public attaché au
patrimoine, à l'architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur
insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Ils contribuent au développement de la qualité
architecturale, urbaine et environnementale."
Les ABF sont consultés dans le cadre des procédures relatives aux monuments historiques, à leurs abords, aux sites patrimoniaux remarquables et aux sites classés et inscrits (art. R. 611-34, al.
1er).
Ils assurent la maîtrise d'œuvre des travaux sur les immeubles classés au titre des monuments historiques dans les conditions prévues aux articles R. 621-25 et R. 621-26 (art. R. 611-34, al.
2).
Les ABF peuvent donner délégation aux fonctionnaires de catégorie A et aux agents contractuels chargés de fonctions d'un niveau équivalent, placés sous
leur autorité et titulaires d'un diplôme, titre, certificat ou qualification ouvrant l'accès au titre d'architecte en France, pour signer dans la limite de leurs attributions, les accords et avis rendus dans le cadre des missions fixées à l'article R. 611-34, à l'exception de celles mentionnées aux deux derniers alinéas de
cet article (art. D. 611-35).
Le texte du décret est disponible ici.
2 ) Jurisprudence : Avis du Conseil d'Etat sur l'exercice de la mise en demeure sous astreinte en cas de travaux irréguliers
Le maire dispose de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux pour mettre en œuvre une régularisation sous astreinte en application de l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme. Comme cette procédure ne peut être engagée qu'après l'établissement d'un procès-verbal d'infraction, le Conseil d’État décide d'aligner le délai de prescription administrative en matière d’infractions aux règles d’urbanisme (pouvoirs de police du maire de mettre en demeure sous astreinte l'auteur des travaux illégaux) sur le délai pénal de poursuite des délits, à savoir 6 ans. (CE, avis, 24 juillet 2025, n°503768).
Extrait : "3. En subordonnant l'exercice des pouvoirs dont les articles L. 481-1 et suivants du code de l'urbanisme
investissent l'autorité administrative compétente au constat préalable d'une infraction pénale par un procès-verbal dressé en application de l'article L. 480-1 du même code, le législateur, dont il résulte des travaux préparatoires qu'il a entendu doter cette autorité de moyens propres d'action en présence d'infractions commises en matière d'urbanisme, sans préjudice de l'engagement de poursuites pénales à l'encontre de leurs auteurs, doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en œuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l'utilisation des sols ou des prescriptions d'une autorisation d'urbanisme au-delà du délai de prescription de l'action publique.
Conformément à l'article 8 du code de procédure pénale, s'agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, et sous réserve de l'intervention d'actes interruptifs de la prescription, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise, c'est-à-dire, en règle
générale, de l'achèvement des travaux."
🛎️ En résumé : pas de mise en demeure sous astreinte si les travaux sont
achevés depuis plus de 6 ans. Or chacun sait que de nombreux propriétaires déposent leur DAACT plusieurs années, voire plusieurs décennies, après l'achèvement de travaux, quand ils se décident à
vendre leur bien. Le notaire lui réclame en pareil cas une attestation de non contestation de ces travaux. Dans l'hypothèse où il contesterait la conformité des travaux à cette occasion, et plus
de 6 ans après leur achèvement, le maire ne pourrait ni poursuivre au pénal, ni mettre en demeure sous astreinte le propriétaire de régulariser.
L'avis est disponible ici.
3 ) Jurisprudence : Retrait d'un permis de construire sans procédure contradictoire
!
C'est certainement l'arrêt le plus important de l'été !
Le Conseil d'Etat estime (CE, 19 août 2025, n° 496157, Commune de Donville les
Bains) que le retrait d'une autorisation d'urbanisme accordée ne nécessite pas systématiquement le respect d'une procédure contradictoire préalable (procédure exigée par l'article L. 122-1 du
code des relations entre le public et l'administration).
En l'espèce, le retrait concernait un permis de construire tacite illégal délivré moins de 3 mois auparavant (L. 424-5 CDU) en raison de la non-conformité du projet autorisé à l'égard d'une règle d'urbanisme impérative du règlement du PLU ne supposant pas d'appréciation particulière des faits (dépassement du coefficient d'emprise au sol).
Extrait de la décision : "L'application de ces dispositions n'appelant, en l'espèce, aucune appréciation de fait, le maire était tenu de retirer le permis de construire tacitement accordé le 23 mars 2022. Dès lors le moyen pris de ce que l'arrêté litigieux aurait été pris en méconnaissance des dispositions de l'article L. 122-1du code des relations entre le public et l'administration citées ci-dessus faute de procédure contradictoire préalable était inopérant."
🛎️ En un mot : quand il n'y a rien à discuter, ce n'est pas la peine de laisser la place à la contradiction.
La décision est disponible ici.
4 ) Jurisprudence : Le Conseil d'Etat valide la méthode ministérielle de calcul de la consommation des espaces
Dans cet arrêt déjà très commenté (CE, 24 juillet 2025, n°492005) , le Conseil d’État a validé la documentation ministérielle (fascicule)
définissant la consommation d’Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (ENAF) dans le cadre de la réforme ZAN.
La Haute Juridiction a confirmé que cette comptabilisation repose sur la transformation effective des sols et le début effectif des travaux.
A titre d'exemple, le Conseil d’État rappelle clairement que :
1 ) Ce n’est pas le PLU qui compte, mais l’état réel du sol. Un terrain peut être classé en zone urbaine et rester considéré comme un
espace naturel, tant qu’il n’a pas été effectivement bâti ou rendu artificiel (voirie, réseaux, terrassement, etc.).
2 ) Un PC non suivi d’exécution ne suffit pas à qualifier une parcelle de « consommée ».
L'arrêt est consultable ici.
5) Document : une fiche ministérielle consacrée à la transformation de bureaux et autres bâtiments en logements en outre-mer
La loi du 16 juin 2025 propose une palette d’outils pour répondre au besoin de logements et à la nécessité d’optimiser l’utilisation des bâtiments existants.
Cette fiche ministérielle de 4 pages explique comment cette loi va changer la donne pour mieux loger les français par un urbanisme plus durable et efficace.
La fiche est disponible sur le site du ministère du logement.
6 ) Actu VLG CONSEIL : Un nouvel abonné !
Le cabinet compte un nouveau service instructeur abonné : la Communauté d'agglomération Saint-Lô Agglo !
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